徵收中，停產停業損失如何評估？

拆遷是一種特定的法律行爲。拆遷也是隨着城市化進程的加快而興起的。那麼，什麼是拆遷?拆遷補償有哪些?房屋拆遷補償流程有哪些?在拆遷過程中，需要注意哪些規定?

一、徵收中，停產停業損失如何評估?

停產停業損失主要包括兩個方面，一方面是經濟損失，即因停產、停業使被拆遷人失去獲得利潤的機會;另一方面是因拆遷導致的費用支出：比如停產停業期間職工的工資、福利費、各種保險等社會基金。企業因拆遷倒閉、解散後職員的安置費用等。這些費用應當由被徵收人提供證據，徵收人根據這些證據與被徵收人共同協商確定，而沒有必要專門委託評估機構進行評估。

房屋徵收活動中停產停業損失的補償的一般有以下幾類：

(1)設備、儀器、生產成品、半成品或商品的搬遷運輸費用;

(2)設備、儀器、搬遷過程中發生損壞的費用及重新安裝調試的費用;

(3)生產成品、半成品或商品搬遷過程中發生損壞的費用;

(4)停產停業期間職工(包括離、退人員)工資、福利費、各種保險等社會基金;

(5)企業因徵收倒閉、解散後職員的安置費用、經濟補償金;

(6)爲特定經營環境而設的裝飾物的報廢損壞的費用;

(7)生產、經營證照的重新辦理或變更的費用;

(8)因解除房屋租賃關係而發生的房租損失及違約賠償金或安置房屋承租人的費用。

二、實踐中對停產停業損失補償方式具體分爲以下7種情況：

1.以被徵收房屋的總體價值的一定比例計算

例如，《南京市徵地房屋拆遷補償安置辦法》規定，拆遷非住宅房屋造成停業，屬於營業用房的，應給予不超過拆遷補償款8%的補償;屬於非營業用房的，應當給予不超過拆遷補償款5%的補償。

2.按房屋面積計算

上海規定，因拆遷造成停產停業損失的，補償標準按照被拆除房屋建築面積300-400元/m2 計算，由拆遷當事人協商確定。

3.根據經營收入、利潤等指標確定

深圳規定，拆遷合法經營性房屋引起停產、停業的，能依據完稅證明提供利潤標準的，給予3個月稅後利潤補償;不能提供利潤標準的，按照上年度同行業月平均稅後利潤額計算或者按照同類房屋市場租金，給予3個月的補償。

4.區分企業用房是住宅用還是非住宅用

如《北京市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行辦法》規定:

(1)非住宅房屋停產停業損失補償評估的計算公式爲： 停產停業損失補償費=(用於生產經營的非住宅房屋的月租金 月淨利潤×修正係數 員工月生活補助)×停產停業補償期限

①用於生產經營的非住宅房屋的月租金是指被徵收房屋停產停業期間平均每月的市場月租金，由房地產價格評估機構評估確定。

②月淨利潤是指生產經營者利用被徵收房屋，在停產停業期間每月平均能夠獲取的稅後淨利潤。月淨利潤按徵收決定發佈前12個月的損益表確定。無法根據損益表確定的根據生產經營者在徵收決定發佈前12個月實際繳納的企業所得稅推算。

③修正係數基準值爲1，根據使用被徵收房屋的生產經營運行狀況和市場預期進行修正，修正調整幅度不得超過20%。

④員工月生活補助是指生產經營者在停產停業期間，每月支付給員工的基本生活保障補助，員工月生活補助標準按徵收決定發佈前上個月的北京市最低工資標準計算。

員工數量以生產經營者在徵收決定發佈前12個月繳納社會保險的月平均人數計算。生產經營者憑房屋徵收決定相關證明到區縣社會保險經(代)辦機構開具參保人數證明。

(2)用住宅房屋從事生產經營活動，按照實際經營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產停業損失補償費，具體標準由各區縣房屋徵收部門結合本地區實際情況確定。

5.按照營業年限計算

一般是在確定稅基後，根據營業年限確定相應的補償倍數。

6.由評估機構進行評估

由有資質的評估機構對停產停業損失進行評估，並按照評估結果進行補償。

7.據實補償，協商確定

由被拆遷人提供相關材料證明停產停業損失的數額與拆遷人進行協商確定，補償期限爲停產停業的時間。

若涉及到對企業進行徵收拆遷，那麼除了本身需要對被徵收企業的廠房、設備、佔用的土地作出補償之外。因爲停產停業勢必會影響到企業的正常生產經營，從而造成利益的損失，於是這部分也是需要作出補償的。格外，在停產停業期間，企業的職工無法正常工作，因此也需要對職工的工資、福利費、安置費等作出補償。