物業合同違約免責的情形有哪些?
通常物業管理違約責任的免責條件有以下三個方面:
1、不可抗力,是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀現象。當事人一方因不可抗力不能履行合同的,不承擔民事責任。但是,在因不可抗力不能履行合同時,第三人應當及時通知另一方,以減輕可能給另一方造成的損失,並且應當在合理期間內提供有關機構出具的證明。當事人未及時通知的,應就未及時通知而給另一方造成的損失承擔民事責任。具體而言,以下情況屬於不可抗力:
(1)自然災害,即天災人禍類的事實,例如,地震、颱風、洪水等,但對臺風而言,明知颱風可能會使廣告牌或建築物的某一部分吹落而墜地,卻不採取有效的防護措施,這種不作爲的行爲屬於濫用不可抗力的免責權,同樣也要承擔違約責任;
(2)某些政府行爲。指當事人在訂立合同後,政府頒佈新政策、法律和採取行政措施而導致合同不能履行;
(3)社會異常事件。例如罷工、戰爭等。
2、合同約定的免責條款中免責事由出現。免責條款是合同條款之
其目的是免除或者限制合同當事人的責任,因而當免責條款中約定的免責事由出現時,第三人可依其約定不承擔民事責任或者減輕責任。但是,免責條款與合同其他條款一樣,必須具有合法性、公平合理性,否則不能有效,違約方仍應承擔違約責任。
3、另一方當事人的過錯。合同當事人一方不履行合同或未按合同的要求履行合同,是因另一方當事人的過錯造成的,不承擔民事責任。但是。若雙方都有過錯,都違反合同,則應當分別承擔各自應承擔的違約責任。
違約責任是以國家強制力保證實施的民事權利救濟措施,是合同權利的公力救濟,違約方只能無條件地接受,沒有討價還價的餘地。這就是法律的強制性。民法典將違約責任的歸責原則明文表述爲嚴格責任,即不以過錯爲要件,當然也不需要證明什麼過錯。當事人只要違反合同就要承擔責任,沒有價錢可講。要求免責,唯一的一個途徑是證明自己有免責事由。如果證明了有免責事由就給予免責,證明不了,就追究責任。這有利於促使當事人認真地對待合同,嚴格遵守合同、民法典、合同紀律。按照誠實信用原則和民法的精神,自己約定的違約責任一旦具備了該條件就要承擔責任,不需要講其他什麼理由,這本身就具有合理性。這一點與一般的侵權責任不一樣,因爲侵權責任通常發生在沒有權利義務關係的當事人之間。
綜上所述,如果是處於不可抗力、或者是合同本身就有規定的免責條款、抑或是由於另一方過錯導致一方違約的,都是屬於違約免責的情形。屆時雙方可以進行協商處理,但是物業不需要承擔違約責任。
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