商鋪拆遷轉讓合同糾紛

商鋪轉讓合同糾紛的處理技巧有哪些

商鋪的轉讓合同，常見的事項除了主體之外，主要是：承租的地點、面積、租金、租金遞增的比例及時間點、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權、違約責任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。

由於事項較多，僅針對其中上述部分事項進行分析。首先，關於承租的地點，該事項的約定，一方面涉及約定法院管轄時的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時，相對應的違約條款設計問題。其次，關於租金遞增以及時間點的問題，這裏需要關注的是遞增的基數，是以月租金還是季度租金還是年度租金爲計算基礎。而遞增比例及時間點，明確約定好則承租人可以預估租賃合同履行的成本及收益問題，從而對於承租的投資是否可行作出預估。第三，關於租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業管理規定等，該點要詳列部分情況下做好兜底條款的設計。關於糾紛處理機制，則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關係的約定—法律救濟與訴訟成本的糾結》，在此不闡述。第四，關於拆遷賠償問題，爲何需要提及該問題，理由是按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，房屋的徵收及補償僅針對房屋的所有權人，也就是說，一旦承租的店面發生徵收，則國家是不對承租人進行補償的，該問題將由房屋的所有權人與承租人自行處理，當然，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條的規定，其中對房屋所有權人的徵收補償就包括“因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。”因此，承租人必須與出租人對可能發生的徵收補償時如何處理雙方的關係作出約定，因爲一旦發生徵收事件，則租賃合同無法繼續履行，承租人最好選擇出租人價值補償，補償的範圍包括預期經營利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費用等，同時需要將前述範圍具體化、數值化便於後期操作。如果沒有約定較爲詳細及可操作性，則承租人只能依據實際損失進行索賠，而實際損失的舉證證明將比較難，發生訴訟時將會增加自己的舉證成本。此外，需要提及的就是在合同條款中約定好，租賃合同期滿後續約的問題、添附物處理的問題等。