宅基地買賣糾紛案如何處理?
很多人因為農村的環境較好而選擇在農村購買宅基地,但是宅基地的特殊屬性導致在買賣宅基地時會發生糾紛,而且宅基地糾紛還經常伴隨著房屋糾紛、繼承糾紛和相鄰產權糾紛等,令人煩不勝煩。如果在真的想買宅基地,宅基地買賣糾紛案如何處理?
一、宅基地買賣糾紛案如何處理?
1、農戶之間發生宅基地權屬爭議,當事人雙方應尊重歷史,相互謙讓,協商解決問題。
雙方協商成功,最好籤訂協議。雙方達成的協議,不得違反有關法律、法規,不得損害國家、集體的利益和其他村民的合法權益。
2、協商不成的,當事人任何一方或雙方可到當地鄉(鎮)政府或土地管理所等受理機關提出處理申請。
3、如果鄉鎮不受理,當事人雙方可直接向縣政府或國土局申請,若符合受理條件,可指定受理或直接受理。受理機關對受理的宅基地權屬爭議,可先行調解;調解無效的,應當作出處理決定。
4、當事人對處理決定不服的,可在收到處理決定通知之日起15日內向上一級處理機關申請複議,也可以在接到處理決定後30日內,直接向人民法院起訴。
二、處理原則
1、依法保護國家、集體的宅基地所有權。我國土地分別屬於國家和集體所有。根據《土地管理法》的規定,土地改革前的舊契約不能作為土地權屬的依據。處理宅基地(土地)糾紛,應切實保護國家和集體的土地所有權。屬於國家或集體所有的宅基地,集體組織或個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓。
2、依法保護公民、法人合法取得的宅基地使用權。根據《土地管理法》的規定,使用國有土地的單位或者個人,由縣級以上人民政府登記造冊,核發證書,確認使用權。土地使用權受法律保護,任何單位或者個人不得侵犯。農村居民建住房,應當使用原有的宅基地和村內空閒地。使用耕地的,由鄉級人民政府稽核後,報縣級人民政府批准。未經批准的,不予保護。法人、公民合法繼承的宅基地使用權除經統一規劃或個別調整外,長期不變。另外,宅基地使用權包括合法取得和合法使用兩個方面。對非法擴大、搶佔宅基地甚至耕地的行為應依法宣佈其無效,並可給予法律制裁。在使用宅基地過程中,妨礙公共利益,侵害他人房屋、通行、排水、通風、採光等相鄰權的,應依法承擔民事責任。
3、宅基地使用權隨房屋轉移的原則。農村房屋發生買賣、繼承、贈與等法律事由的,其所佔宅基地的使用權隨房屋所有權而轉移。1984年最高人民法院《關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》中規定:“公民在城鎮依法買賣房屋時,該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用。”關於辦理農村房屋宅基地使用權轉移手續問題,實踐中應注意掌握一個時間界限,即在1982年《村鎮建房用地管理條例》釋出之前,農村房屋買賣中宅基地使用權均隨房轉移,無須辦理批准手續;但自該《條例》之後,宅基地使用權須經過申請批准後方可隨房轉移。未經審查批准,宅基地使用權不能隨房轉移給買方,房屋買賣亦無效,但買主可將房屋拆走。村民遷居或者拆除房屋後騰出的宅基地,由集體收回使用,另作統一安排。但在農村合法繼承的房屋,其宅基地使用權可以隨房屋所有權而轉移。
如果發生了宅基地糾紛,首先應由農戶協商解決,協商解決不了的去鄉鎮解決,或者還可以直接向法院起訴。在解決宅基地買賣糾紛時,應當遵循幾大原則,要依法保護集體的宅基地所有權和公民的宅基地使用權。
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