合同效力和物權效力的區別有哪些
《民法典》第二百一十五條【合同效力與物權變動區分】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。
本條規定的內容,在民法學中稱為物權變動與其基礎關係或者說原因關係的區分原則。以發生物權變動為目的的基礎關係,主要是合同,它屬於債權法律關係的範疇,成立以及生效應該依據《民法典》來判斷。民法學將這種合同看成是物權變動的原因行為。
不動產物權的變動只能在登記時生效,依法成立生效的合同也許不能發生物權變動的結果。這可能是因為物權因客觀情勢發生變遷,使得物權的變動成為不可能;也可能是物權的出讓人“一物二賣”,其中一個買受人先行進行了不動產登記,其他的買受人便不可能取得合同約定轉讓的物權。有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同和物權的設立、變更、轉讓和消滅本身是兩個應當加以區分的情況。除非法律有特別規定,合同一經成立,只要不違反法律的強制性規定和社會公共利益,就可以發生效力。
合同只是當事人之間的一種合意,並不必然與登記聯絡在一起。登記是針對民事權利的變動而設定的,它是與物權的變動聯絡在一起的,是一種物權變動的公示的方法。登記並不是針對合同行為,而是針對物權的變動所採取的一種公示方法,如果當事人之間僅就物權的變動達成合意,而沒有辦理登記,合同仍然有效。例如,當事人雙方訂立了房屋買賣合同之後,合同就已經生效,如果沒有辦理登記手續,房屋所有權不能發生移轉,但買受人基於有效合同而享有的佔有權仍然受到保護。違約的合同當事人一方應該承擔違約責任。依不同情形,買受人可以請求債務人實際履行合同,即請求出賣人辦理不動產轉讓登記,或者請求債務人賠償損失。
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