購買安置房有風險嗎,風險都有哪些
房地產這樣的大宗買賣,因金額較大,手續繁瑣,比動產買賣交易時間要更長,由此也帶來更大的風險。也正是因為這種擔憂,使得動遷安置房的價格較為優惠,“較高的價效比”自然從另一方面來說又形成了較大的吸引力。我們知道購買一般商品房是存在一定風險的,那要是購買安置房有風險嗎?請跟隨本站小編一起在下文中進行了解吧。
一、購買安置房有風險嗎
(一)拆遷安置房買賣存在較大風險。隨著城市化步伐的加快,大量農村集體土地上的房屋被納入拆遷範圍。為了解決被拆遷人的居住問題,政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規費減免等相關政策,具有社會保障性質,其供應物件為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比,拆遷安置房最大的特點在於購買物件特定和交易時間受限,即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房,並且被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。
(二)雖然拆遷安置房交易受到限制,但在實際生活當中,由於拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價,因而在民間已經形成了事實上的拆遷安置房交易市。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續,五年後再辦理房屋過戶手續的做法並未違反法律規定,屬於合法行為;但與普通的商品房相比,拆遷安置房的交易風險大了許多。
二、拆遷安置房買賣的法律風險表現在哪些方面
(一)房價上漲容易誘使賣方違約,按照政策的規定,賣房者要在取得房產證之日起五年後才能夠將房屋過戶給買房者。在這漫長的五年時間裡,房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時,賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下,一套拆遷安置房在最終過戶之前,可能已經被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決於過戶情況:誰最終取得了拆遷安置房的所有權證,誰就是房屋的所有權人,至於其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為,買賣合同已經簽了、房款已經付了、房子也已經裝修過了,就算賣方違約,還能把我從房子裡趕出去不成?可事實上,完成過戶手續的買方將依法取得房屋的所有權,並有權要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。
(二)買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益
1、在城市擴充套件的過程中,一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也並不鮮見。此時,拆遷部門所支付的補償金往往高於拆遷安置房的交易價格,而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發生爭議:賣方認為,房子還沒有過戶,則拆遷補償款當然屬於賣方;買方認為,房款已經全部結清,自己已經入住,則拆遷補償款應當屬於買方。
2、從法律上來講,拆遷補償款應當仍然屬於賣方:一方面,拆遷補償款屬於被拆遷房屋的變形物,而不屬於孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產生的前提;而孳息的產生通常並不依賴於原物的滅失,相反,通常其是在原物存在的情形下產生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變動的規則。另一方面,拆遷補償款是賣方基於法律的規定而取得的,並非沒有合法的依據,因而不屬於不當得利。因此,賣方在已經收取了購房款之後,仍然有權利獲得拆遷補償款。
(三)易受不確定因素影響,交易時間過長,則許多不可預見的因素都將誘發糾紛。在一起案件當中,在完成過戶之前,賣房人死亡了,而賣房人的繼承人對於該買賣合同產生爭議,認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶,就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉,繼而捲入到賣房人的家務當中。最終,買房人選擇通過訴訟來解決問題,但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人,有的已經赴海外定居。在這種情況下,法院將不得不通過外交途徑送達。而至於多長時間能夠完成送達,就很難預測了,而訴訟也將因此被拖延下去,買方也就無法取得房屋的產權證。除此之外,國家稅收、信貸等巨集觀調控政策的變化,也會使得買賣雙方對於交易的得失進行重新評估。
通常在進行房屋拆遷的時候,才會對被拆遷人賠償相應的安置房。而買房者在購買拆遷安置房時,不能僅僅看到其相對低廉的價格,更應當看到其特殊的風險。所以購買拆遷安置房並非明智之舉,因為要順利完成交易所消耗的時間過長,其中潛在的法律風險是任何人都難以預見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價,而其可能損失的卻是整個房屋。至於購買安置房有風險嗎,答案就是肯定的,而只有採取正確的措施應對,才能減少風險造成的損害。
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