买卖不破租赁承租方能否不续租?
一、买卖不破租赁承租方能否不续租?
买卖不破租赁是对承租人合法权益的保障,如果是承租人真实的意思表示自己愿意放弃权利也是可以的。但是出租人和买受人不能代承租人放弃此项权利。私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。
如果租客存在不按时交纳租金,或者擅自转租等行为,严重影响租赁合同的继续履行,那么新房东可依照租赁合同(如果约定了出租人合同解除权的话)或者法律规定行使解除权,要求解除租赁关系,让租客腾出房屋。“买卖不破租赁”原则就是即使房屋发生买卖,新房东仍然不能把租客赶走,只有当租赁期限到期时,才能入住,不过在此期间可以收房租。
所以,承租人与房东应提前协商好一旦房屋出现买卖应如何处理租赁关系,并在合同中约定清楚双方的责任和义务、违约赔偿等;购房者在购买二手房时,也应该了解清楚房屋目前的租赁情况等信息,在充分协商的基础上订立房屋买卖合同。
二、哪些情况不适用买卖不破租赁?
并不是所有情形都适用买卖不破租赁原则。以下这些情况,是不该原则限制的:
1、房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
此外,如果租赁物所有人被宣布破产,法院在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时,通常也被认为不适用买卖不破租赁。
除了以上情况,在以下两种情况出现时,新房东也有权要求原租客腾让房屋:
如果原房东与租客在租赁合同中约定:在租赁期内房屋的产权发生变动,租赁合同将于产权变更之日终止。那么房屋通过买卖产权完成变更后,原房东和租客的租赁关系就结束了,此时新房东有权要求租客搬走。
综上所述,承租方在房屋租赁合同期限内,遭遇房子买卖的情况时,可以选择和新房东续租,继续居住和使用房子。当然,其也可以放弃租赁权,同新房东解约。在买卖不破租赁制度下,承租方可以很好的保障自己的合法权益。
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