買賣不破租賃轉租是否需要承擔違約責任
一、買賣不破租賃轉租是否需要承擔違約責任?
1、買賣不破租賃轉租是需要承擔違約責任的,具體看原租賃合同中對轉租的約定,我國合同法第二百二十九條規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。
2、轉租需要滿足的條件是:
(一)轉租須經出租人同意
承租期間,承租人在原則上不可以轉租。承租人想把租賃房屋轉租出去,必須經過出租人同意,沒有經過出租人同意轉租的,叫不合法轉租或者違法轉租,為無效。對此,《合同法》第二百二十四條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。”“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”
(二)轉租期限應當在本租剩餘期限之內
司法解釋第十五條還規定,轉租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩餘租賃期限內,超出承租人剩餘租賃期限的轉租期間無效。司法解釋規定“但出租人與承租人另有約定的除外”,是説如果出租人與承租人另有約定,在剩餘的租賃期限之外的轉租也是有效的,可以按照約定確定轉租有效。不過,這實際上等於本租又約定了新的租賃期間,這樣理解更為合適。因此,可以確定轉租合同有效的基本條件,一是出租人同意,二是在剩餘租賃期間。
二、出租人可以提前解除房屋租賃合同的情況
承租人有下列行為之一的,出租人均可提前提出解除房屋租賃合同關係。承租人有下列行為之一的,出租人均可提前提出解除房屋租賃合同:
1、承租人擅自將承租的房屋轉租,轉讓或轉借的;
2、承租人利用承租的房屋進行非法活動,損害了公共利益的;
3、承租人不按合同規定的期限繳納房租達一定時間的;
4、承租人違反合同擅自改變房屋用途的;
5、承租人嚴重損壞房屋或者輔助設備而拒不維修、拒不賠償的;
6、出租人因不可預見的原因,如家庭人口聚增,確實需要收回房屋自住的,或者出租房屋發生重大損壞,有傾倒危險而需改建,並確有房管部門的。
意思就是即使沒有買賣不破租賃,承租人也不能在不經房東同意的情況下就轉租的,如果房東在出售租賃物的時候發現承租人已經把房子給轉租出去了,這種時候不需要再去建立所謂的買賣不破租賃,房東可以直接就和承租人解除合同。
-
因房價上漲開發商不想交房怎樣處理
律師解析:因房價上漲而不想交房的,開發商的行為是屬於合同違約,如果不交房要承擔相應的責任。業主完全可以選擇等待,並要求開發商按合同承擔延期交付房屋的違約責任。房地產開發企業應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房...
-
買房房貸辦不下來能否算違約
律師解答:視情況而定。律師解析:視情況而定。1、如果雙方簽訂了合同,對方不履行,算違約,如果雙方未簽訂了合同,對方不履行,不算違約。2、如果當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。法律依據:《...
-
二手房買賣要進行公證嗎
律師解析:二手房買賣不需要進行公證。二手房買賣是民事法律行為,雙方主體適格、意思表示真實一致以及不違反國家法律法規及社會公共利益即被認為有效。通過公證具有更強的證據力,但並不是公證賦予其法律效力。公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請,依...
-
購房定金合同糾紛能咋樣處理
律師解析:1.購房定金合同糾紛可以採取協商、調解、仲裁、起訴等方式處理。2.雙方當事人先溝通,協商達成一致;無法達成一致的,可以請求相關機構進行調解;合同約定了仲裁條款或達成仲裁協議的,可以申請仲裁;以上方式無法解決糾紛的,可以向人民法院起訴。法律依據:《民事訴...