买卖不破租赁民法典的规定是什么?
承租人在租房的过程中,有时会出现房屋所有人把房屋抵押给第三方的情况,当房屋所有人到期无法偿还债务时,债权人往往会行使抵押权,这时有的债权人会让承租人搬出房屋,不再租赁。
我国《民法典》在第725条中对买卖不破租赁原则作出了规定:“租赁人在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”也叫“买卖不破租赁”,在租赁关系存续期间,即使房屋所有人将房屋让与他人,对合法的租赁关系也不产生任何的影响,新的房屋所有人不能以其已成为房屋的所有人为由,要求承租人返还房屋,不仅如此,合法转租合同的内容与效力也不受影响。
需要注意的是,适用买卖不破租赁首要原则就是房屋租赁合同合法有效;出租人已经将租赁房屋交付给承租人,承租人按照合同约定合法有效的占有房屋;且是因为买卖、互异、赠与、投资、抵押权实现、继承、赠与、企业合并等原因,使租赁房屋的所有权发生变动的。
但是,并不是所有情况下的租赁房屋都适用买卖不破租赁原则,以下三种情况就不适用买卖不破租赁原则:
(一)租赁的房屋因被没收、征收发生所有权变动;
(二)先抵押后出租,抵押权已经登记,使用买卖不破租赁妨害抵押权实现的;
(三)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
在这种先抵押后出租的情况下,依据该条款规定,抵押权优先于承租权。这样一来,抵押权人在债权无法实现时,将抵押物变卖,购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束。因此,只要买受人不愿履行原租赁合同的,承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。
如果我们在日常生活中的租房过程中,遇到了房屋所有人将房屋转给他人,新的房屋所有权人要求取消租赁合同的,一定要用法律途径的手段合法的维护自身的合法权利,如果是自己无法协商处理的纠纷,是可以聘请专业的人士来帮助我们处理请求损害赔偿的。
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