开发商延迟交房能不能退房
一、开发商延迟交房能不能退房
开发商延迟交房的情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。一般超过三个月开发商还不能交房,购房人就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。
合同法第九十四条规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方可以解除合同。
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确,该解释规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。该解释又规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
因此,开发商延期交房的话,购房人可以要求解除合同和退房。但是必须按照法定的条件和程序办理。
二、开发商延期交房怎么办理退房?
开发商延期交房导致解除合同和办理退房时,应当注意下列问题:
1、购房人如欲解除合同,应当先进行催告。
2、经催告后过了三个月,开发商仍然没有交房的,购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。
3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始,一年后结束,即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同,超过一年期限,则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且,如果在购房者取得解除权后,开发商有催告购房者行使解除权的,则解除权的有效期缩短为三个月。
以上规定中,两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚,一为购房者催告开发商交房,一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权,一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。
鉴于以上的规定,在开发商延迟交房时,不管购房者是不是真的准备解除合同,都应当在开发商延迟交房后立即发函催告,一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。 催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。
在没有催告的情况下,开发商长期拖延,是否可以解除合同?依合同法和司法解释的规定,应当是不可以的,催告是解除合同的前提条件。 法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的,解除权消灭。
根据上述内容我们知道,开发商超过三个月不交房,购房者不仅可要求退房,还可要求开发商双倍返还定金。如果开发商拒绝购房者的要求,购房者可通过诉讼的方式来达到维权的目的。在诉讼的过程中,购房者要注重对证据的收集,这样才有可能获得有利判决。
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