房子寫兒女名字才保險嗎？

很多中國父母都擔心兒女以後生活沒保障，所以總盤算着把房子過户給兒女，或者直接寫上兒女的名字。但這真的好嗎？
這樣做，其實風險很大！

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1
孩子獨立買房時可能多付首付

如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證上沒有孩子的名字，那麼孩子成年後購買首套房時，按照政策首付三成，並可享受首套優惠房貸利率。如果孩子在限購政策出台前、在未成年時和父母共有房產不超過2套，根據政策，成年後可獨立購買1套住房。有些銀行規定，這套房貸款利率可以享受首套房優惠，但首付卻可能要按照二套房標準，不低於四成。
２
孩子婚後買家庭二套房時交房產税

比如孩子在未成年時和父母共有2套房產，每套面積在90平方米，如果房產份額事先不做約定的話，默認每人三分之一份額，即孩子名下已經有60平方米房產。成年後孩子以自己名義購買首套房建築面積100平方米，一旦新房產税出台，按照政策，首套房無論面積多大，都不計徵房產税。及至孩子婚後想購買家庭第二套房，假設建築面積120平方米，則孩子名下的房產總建築面積達280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面積，還有100平方米需要徵收房產税，其中60平方米就是未成年時父母出於愛心在房產證上添加孩子名字的結果。
３
婚後若有意外，配偶有權繼承婚前財產
如果孩子在婚後不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產，包括婚前財產。這意味着，如果孩子在未成年時和父母共有房產，孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。作為父母，白髮人送黑髮人已經痛徹肺腑，現在連自己的房子都住不安穩，晚年生活情何以堪？
如何化解？

房產和法律專家支招，一是可以作公證，約定子女未成年時和父母共有的房產，在父母生前，權益屬於父母所有。二是直接到房產交易中心做房產份額變更，減少子女名下的房產份額，最少可變更為1%。這樣，即使子女成年後以自己名義所購房產超標，需要徵收房產税時，至少和父母共有的房產部分，計税量將極其有限。
各種過户成本

這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據瞭解，房產過户分贈與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢？

繼承法——主要費用：

繼承權公證費。按照繼承人所繼承的房地產的評估價的1%來收取，最低不低於200元。

這種方法的優點是税費最低。繼承的房產沒有營業税、個税和契税。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管局轉名即可。

但缺點也顯而易見：手續繁多跑死人。繼承房產需要滿足三個條件：第一是證明自己有繼承房產的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規定的遺產繼承人；遺囑繼承必須是遺產人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。第二，遺產應當是被繼承人生前屬於個人所有的財產。第三，因遺產是所有繼承人的共同財產，房產的分割協議，需要每個繼承人同意並簽字方可生效。

從上述規定可見，採用繼承法過户房產，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費大量的時間和精力。

贈與法——主要費用：

個税+契税+公證費。直系親屬贈與免個税；非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個税，即房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除)。此外還有契税3%和公證費1%。

需要提醒的是，以繼承法和贈與法過户房產，繼承人或受贈人日後賣出此房時，如房產證年滿5年且是唯一住房，可免徵個税。否則，將計徵20%個税。

買賣法——主要費用：

營業税+個税+契税。在房產過户中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價比較低的話，日後出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時則需要繳納更多的税費。

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【律師介紹】北京張穎律師，男，民商法學碩士，主要涉及公司（訴訟、非訴）業務、企業法律風險防範、房地產糾紛、合同糾紛、勞動仲裁、婚姻、繼承、拆遷補償、交通事故、醫療損害賠糾紛、工傷事故、人身損害賠償、知識產權等民商事糾紛等；

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