離婚前籤的賣房合同有效嗎?
中國夫妻離婚率的上升導致了與離婚有關的訴訟很多,特別是離婚前對外的民事法律行為在離婚後還對第三人有效嗎?還能約束已離婚的夫妻雙方嗎?還是隻能約束其中一方?這是比較多的訴訟爭議點。下面就解決其中一個問題:離婚前籤的賣房合同有效嗎?
合同的生效,根據我國法律的規定,只有滿足一定的要求,合同的效力才能夠實現。具體地,根據《合同法》的規定,合同的生效應當符合下列條件。
1.當事人具有相應的民事行為能力
《合同法》第9條規定:“當事人訂立合同,應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。”無民事行為能力的自然人一般不能自己訂立合同;限制民事行為能力的自然人只能訂立與其年齡、智力相適應的合同;根據《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第6條規定:“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬,他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由,主張以上行為無效”。
2.意思表示真實
所謂表示行為,是指行為人將其內在意思以一定的方式表示於外部,並足以為外界所客觀理解的要素。意思表示真實要求表示行為應當與效果意思相一致。意思表示真實是合同生效的重要要件。
3.不違反法律和社會公共利益
就在於當事人的意思表示符合法律的規定。對合法的意思表示,法律賦予其法律上的約束力,不合法的合同顯然不能受到法律保護,也不能產生當事人預期的法律效果。如雙方當事人不能簽訂買賣槍支等國家禁止交易的合同,類似這樣的合同即使意思表示真實也不受法律保護。不違反法律,是指合同不得違反法律的強行性規定,也不得規避法律。但若僅僅是部分條款違法,確認部分條款無效不影響其他部分的效力。
4.合同必須具備法律所要求的形式
《民法通則》第56條規定:“民事法律行為可以採取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定用特定形式的,應當依照法律規定。”《合同法》第44條也作出規定:“法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的,依照其規定。”最高人民法院關於《合同法》解釋第二條規定,當事人未訂立合同,但從雙方行為能夠推定有訂立合同意願的,法院可以認定為是以合同法第十條第一款中的“其他形式“訂立的合同。如果法律對合同的形式作出了特殊規定,當事人必須遵守法律規定。例如根據《城市私有房屋管理條例》的規定,房屋的買賣須經房管部門登記、辦理過户手續後才能生效。
具體看離婚前籤的賣房合同有效嗎?
房屋買賣合同是在婚姻存續期間簽訂,如果夫妻中的另一方對賣房的事實也知情,則離婚與否,都不影響房屋買賣。
《婚姻法》規定,離婚時,婚姻存續期間所負債務應當共同償還。因此,即使雙方離婚,也不能免除其合同義務,故該房屋買賣合同仍有效。但是
有的無產權房絕對不能買。例如,尚未取得“五證”的新開發樓盤,因還沒有取得國家的批准手續,建成後的房屋一般會被認定為違章建築,嚴禁交易,簽訂的買賣協議也是無效的。
再比如,限制交易的經濟適用房、宅基地上所建房屋、兩限房等國家有限制性規定的房屋,如果買方不清楚限制性規定,就有可能導致最終合同被認定為無效。
所以無論是作為賣房的夫妻一方還是作為買房的第三人,對於離婚前籤的賣房合同,都要注意交易的房屋種類:是否可以自由進行買賣,其真實的所有權歸誰?注意歸屬夫妻共同財產的房屋進行買賣時是否雙方都知道、都表示同意了。簽訂合同前最好諮詢下專業律師,避免發生爭議的危險。
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