一方婚前按揭貸款的房產離婚後歸誰?

當今社會，以按揭形式買房的現象越來越多，常常會出現婚前一方按揭買房婚後夫妻雙方共同返款的情形。在這種情況下，如果夫妻離婚房產應該怎麼處理呢。下面本文將詳細介紹一方婚前按揭貸款的房產在離婚時的歸屬問題。

一方婚前按揭貸款的房產在離婚時的歸屬

隨着我國住房制度的改革和現代社會的發展，以按揭貸款的形式購買房產已經成為城鎮居民普遍採用的一種買房方式。在按揭貸款購房過程中存在購房者與開發商之間的商品房買賣合同關係和購房者與銀行之間的借款合同關係。當購房者與開發商簽訂購房合同，付清首付款並在銀行辦妥按揭貸款手續，開發商就申請為購房者辦理房產證，購房者與開發商之間的購房合同關係就告終結。購房者此時已經取得所有權，只是基於與銀行之間的借款合同在該房產上設定了抵押權，使得購房者行使所有權時受到了限制;購房者向銀行償還借款的行為，屬於購房者與銀行因貸款而產生的債權債務關係，並不影響所購房產所有權的歸屬。

當夫妻之間的感情已經破裂並最終走向法庭進行離婚訴訟時，一方婚前按揭貸款購買的房產，由於其價值高，用途大，而往往成為雙方主要爭點。婚姻法司法解釋(二)第二十一條第(一)款規定：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。”筆者認為，司法解釋的這種規定不能解決法官公正處理該類爭議時的法律適用問題。面對該類爭議，在雙方當事人不能協商處理時，法官不得拒絕裁判。

對於一方婚前按揭貸款的房產歸屬問題，依婚姻法所確立的婚後取得財產為共同所有制的原則，自可推出：婚前取得的房產為一方個人財產，婚後取得的房產則為夫妻共同財產。公正處理這一問題的難點是，該類房產究竟是何時“取得”的?

現舉例來分析。甲男為婚後生活需要，於2002年1月1日與某開發商簽訂預售商品房購房合同，以個人存款首付10萬，按揭貸款40萬;2002年2月1日，該購房合同依法在房地產管理部門登記;2002年3月1日，甲男交付首付款，並與特定的銀行簽訂借款合同，開始分期償還貸款;2003年1月1日，甲男與開發商簽訂房產交接確認書，取得該房產鑰匙;2003年2月1日，開發商和甲男向房地產管理部門申請辦理房產證;2003年3月1日，房產證下達。甲男購房過程的關鍵環節依圖所示：若甲男乙女分別在A段、B段、C段、D段締結婚姻，並且房產證下達後僅有甲男一人姓名，婚後用共同財產按借款合同的約定償還了部分貸款，但雙方對該房產的歸屬均未約定。2006年3月1日，乙女以感情不和為由提起離婚訴訟，並提出婚後參與償還了部分貸款，應將該房產作為共同財產進行分割的請求。經法庭調解，甲男同意離婚，但主張該房產的產權為婚前個人財產，不同意分割，雙方對離婚後該房產的處理不能達成協議。該房產究竟怎樣處理才是公平的呢?

該問題至少可以有以下三種答案：其一、依照物權法(草案)第九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記;未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。”這是在物權法(草案)中明確確立了的物權行為原則，亦即不動產物權變動只有經過登記才能發生效力。依此原則，房產所有權的取得時間應當是獲得房產證的時間，若甲男乙女在房產證下達之前締結婚姻，房產即為夫妻共同財產。其二、在考察購買房產的實際狀況時，若甲男乙女夫妻關係存續期間用共同財產還貸部分大於甲男支付首付款的，房產就應認定為夫妻共同財產，但甲男婚前單獨支付的部分是其個人財產。其三、甲男乙女締結婚姻後還貸的部分，不論是用一方的收入還貸，還是用雙方的收入還貸，均應認定為甲男乙女的共有權益;不論房產證何時下達，均應認定房產為男方個人財產;如二人離婚，甲男只需返還與乙女夫妻關係存續期間歸還按揭貸款的一半;當然，甲男能提供證據證明其以個人婚前財產支付全部貸款的除外。

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