公租房房改房是夫妻共同財產嗎
一、公租房房改房是夫妻共同財產嗎
公租房房改房不屬於夫妻間共同財產的。公房承租人僅有房屋的使用權,不享有房屋的產權。因此,在離婚時,法院只會判決使用權的歸屬,不涉及房屋的產權問題。最高人民法院在1996 年2月5日發佈了《最高人民法院關於審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋,專門對法院在審理離婚案件中,分割承租公房使用權的問題做了相關規定。
根據我國《婚姻法》第三十九條釋義,房改後,如何分割夫妻關係存續期間根據房改政策購買的房屋,各地做法不同,大致如下:
(1)離婚雙方對該房今後的市場價進行確認,一方得房,一方獲取補償;
(2)雙方都要房,可通過房屋置換公司置換、調劑;
(3)一方要房,另一方不爭,但雙方對房屋當前的市場價不能達成一致,房屋暫不分割,先作為共同財產,待以後上市時再作分割;
(4)競價,由出價高的一方取得房屋,另一方取得一半價款。
同時《民法通則》第七十八條規定,財產可以由兩個以上的公民、法人共有。
共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額,對共有財產分享權利,分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利,承擔義務。
按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優先購買的權利。
二、公房的分割
公房承租人僅有房屋的使用權,不享有房屋的產權。因此,在離婚時,法院只會判決使用權的歸屬,不涉及房屋的產權問題。最高人民法院在1996 年2月5日發佈了《最高人民法院關於審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋,專門對法院在審理離婚案件中,分割承租公房使用權的問題做了相關規定。
(一)在夫妻結婚登記前,公房使用權已在一方名下,離婚時,另一方可否要求分割使用權?
對該問題,最高院的司法解釋採取了“具體情況,具體分析”的原則。筆者分析下來,以下九種情況,房產使用權應夫妻共同享有。
(1)婚前由一方承租的公房,婚姻關係存續5年以上的,離婚時,另一方有權要求分割公房權益。注意,這裏一方取得的時間是在婚前,如果一方是在婚後取得的,不論時間長短,另一方均有權要求分割公房權益。
(2)婚前一方承租的本單位公房,離婚時,雙方均為本單位職工的,也就是説,雖然夫妻雙方結婚不到五年,但調到同一個單位的,另一方也可以要求分割公房權益。
(3)一方婚前借錢投資建房並取得公房承租權,婚後夫妻共同償還借款的,雖然公房所購時間為婚前,但由於婚後雙方共同還款,另一方也有權要求分割公房權益。當然,這裏還有不清楚的地方,如婚後共同償還了多少錢,另一方才有權提出該要求,是一部分還是全部,司法解釋沒有規定,實踐中由法院根據案情酌情處理。
(4)婚後一方或雙方取得公房承租權的,無論誰是承租人,另一方均有權分割公房權益。
(5)婚前一方承租的公房,婚後因該承租房屋被拆遷而重新取得房屋承租權的,雖然房子是婚前一方承租的,但只要婚後遇到拆遷又換了公房,新公房的使用權益就是兩個人共有的。
(6)夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋。
(7)夫妻一方將其承租的本單位公房,交回本單位或交給另一方單位後,另一方單位另給調換公房的,也就是説,婚後調換的公房,使用權也是雙方共有的。
(8)婚前雙方均租有公房,婚後合併調換公房的。
(9)其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。這是個彈性條款,法院有自由裁量權,當法院認為將公房承租權僅判給一方顯失公平,或有其他嚴重不妥的後果時,就可以根據該條酌情處理。
(二)公房使用權判給男方,還是判給女方呢
根據最高院的司法解釋,結合實際業務經驗,筆者認為,法院在該問題的處理上主要遵循以下原則。
(1)照顧撫養子女的一方。夫妻離婚,受到最大傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長,有一個穩定的居住環境,將公房使用權判給帶孩子的一方,合情合理。此外,根據最高院的司法解釋,兩週歲以下的孩子,一般應判歸女方撫養。
(2)男女在同等條件下,照顧女方。這不是“女士優先”的問題,而是在一般情況下,離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。據調查,目前離婚率高發的年齡段有三個:第一個階段是剛結婚兩年內,進了“圍城”,想出去;第二個階段是三十五歲左右,男方事業有成,有外遇,容易離婚;第三個階段是五十五到六十歲,覺得人生一世,也要瀟灑一回,容易出軌,導致離婚。特別在第二個階段,離婚率相當高。
房產法中規定公租房房改房,不是夫妻間的共同財產。公租房是國家為了給一些經濟條件不好的特殊羣體提供的社會資源,如果夫妻購買了公租房,那麼還是有權利處理公租房的,只不過在處理公租房的時候,有些手續是需要去辦理的,比市場的商品房手續會麻煩。
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