超過20年租賃合同無效嗎

部分無效。租賃期限最長是20年，租賃合同約定超過20年的超出部分是無效的。
法律依據：
《民法典》第七百零五條，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。