最高法不動產抵押合同效力糾紛的裁判原則是什麼？

一、最高法不動產抵押合同效力糾紛的裁判原則是什麼？

1、限制民事行為能力人簽訂抵押擔保借款合同，其監護人同時在場並簽字確認的，視為監護人的認可，抵押擔保有效。

2、抵押人出具空白合同，在抵押合同上蓋章並且有其法定代表人的簽字，該抵押合同並不無效。

3、抵押合同中約定，貸款人與借款人協議變更主合同無須經擔保人同意，擔保人仍承擔抵押擔保責任的，該約定無效。

4、事後抵押無效，抵押權人對於行使抵押權獲得的價款沒有優先受償權，已取得該價款的，應依法予以返還。

5、以劃撥國有土地上的房屋設定抵押權的，土地使用權抵押無效，房屋抵押不因此無效。

6、以非自己所有或有處分權的財產設定抵押的合同無效，債權人不能獲得對該財產的抵押權。

7、抵押合同不因系以查封落空財產設定抵押而無效。

8、董事會決議是公司內部事務，不能以此對抗不知情的抵押權人，即使未經董事會決議，抵押合同仍然有效，抵押權及於約定期間發生的債務。

9、當事人約定先辦理抵押登記後簽訂主債權債務合同的，抵押登記不因其先於主合同債權成立而無效。

10、金融機構以協議形式與債務人達成具有減免債務性質的約定具有民法典律效力，屬於建立新的法律關係，當事人應當遵守。

11、抵押人以自有房產為債權提供抵押，但抵押人同時有兩枚公章，辦理抵押登記所用的公章後被法院判決予以收繳，辦理抵押時的法定代表人亦因涉嫌犯罪被更換，抵押行為仍然有效。

12、在法律規定不明確或多個行政管理部門均有權對房地產辦理抵押登記的情形下，當事人向其中一個有權登記機關申請並獲准進行抵押登記，應認定該抵押合法有效。

13、土地使用權與土地上建築物權利主體不一致，進行抵押並登記的，抵押行為有效，債權人取得抵押權。

14、地上建築物所有權轉移後就其佔用範圍內土地使用權單獨抵押屬無權處分，土地使用權抵押無效。

二、不動產抵押合同生效要件

不動產抵押合同是要式合同，雙方在合同書上簽字或蓋章，即成立並生效。除非法律另有規定或者合同另有約定如附有條件或者期限。換言之，不動產抵押權合同本身不需要辦理登記，後來的物權登記辦理與否，並不能反過來影響合同的效力。

但是不動產抵押權的生效與抵押合同的生效的不同。我國現行法律是採債權形式的物權變動模式。在此模式下，不承認物權行為的獨立存在，也不認為債權合意可以直接引致物權的變動，而是將物權變動歸結為一個債權合意與一個公示方法的結合。

因此，不動產抵押權的設定就需要兩個不可或缺的條件：

1、當事人雙方意思表示一致旨在設定不動產抵押權的抵押合同，其性質仍是債權合同。

2、作為法定公示方法的，在登記機關完成的不動產抵押權登記。在此模式下，登記不是抵押合同的成立要件，也不是抵押合同的生效要件，而是抵押權的生效要件。就像不動產抵押權自登記時設立。換句話説，只有辦理了不動產抵押登記，不動產抵押權才生效。

三、不動產抵押合同的生效時間

《民法典》第二百一十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

綜上所述，最高人民法院對於不動產抵押合同效力糾紛的認定，具有嚴格的規定和要求，不動產抵押合同屬於設立不動產物權的合同，因此，即使負有履行抵押登記義務的抵押合同義務人未辦理物權登記也不影響抵押合同的效力。