企業破產要不要解除租賃合同

一、企業破產要不要解除租賃合同

1.破產企業作為承租人的情況。

企業破產後一般情況下應當停止生產經營，破產企業作為承租人所籤租賃合同作為企業經營的一部分，嚴格講也應當解除。如果破產企業繼續生產經營，且租賃合同的繼續履行符合破產企業的整體利益，那麼可以有管理人繼續履行合同，並變更合同的主體為管理人。管理人在履行合同過程中給合同另一方當事人造成損失的，作為公益債務處理，而不能簡單讓對方當事人申報債權。

2.破產企業作為出租人的情況。

根據《中華人民共和國企業破產法》第十八條，出租人的破產管理人根據選擇，可以解除合同。但是，如果認可行使解除權的話，承租人將因出租人的破產這一與自己無關係的事由而失去承租權這種財產權，由於承租權是獨立的財產價值。所以，從保護承租人的理念出發，應當將破產管理人解除合同的權利進行限定。否則，按照破產法第五十三條：”管理人或者債務人依照本法規定解除合同的，對方當事人以因合同解除所產生的損害賠償請求權申報債權”之規定，承租人僅僅可以就其損失申報債權，而目前我國破產案件的清償率很低，幾乎為零，承租人申報債權幾乎是形同虛設，沒有任何價值。現實中承租人對此反映強烈，意見很大，拒不履行解除合同的情形時有發生，嚴重影響破產案件的進程和社會和諧穩定。

破產管理人不行使解除權時，租賃合同在破產管理人的管理下繼續下去，租金則屬於破產債權，那麼因管理人繼續履行合同給承租人造成損失的，應當作為公益債務處理。

《企業破產法》

第十八條

人民法院受理破產申請後，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，並通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答覆的，視為解除合同。

管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行;但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。

3.租賃合同到期不續簽的應搬離

房屋租賃合同到期後,雙方沒有續簽合同，但租客仍然繼續居住，那就表示雙方默認了兩者間的無固定期限租賃合同關係，也就是説，一方可以隨時終止終止合同關係。如果原房屋租賃合同到期後，租客不續租的，應立即搬離，如果繼續居住的，房東可要求房客支付房租，房子拆遷時，可要求房客立即騰房。

二、租賃合同被解除時，轉租合同還有效嗎?

根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第18條規定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。

但是，租賃合同與轉租合同並非主從合同，而是因為租賃合同解除，承租人喪失租賃權，轉租合同就因賴以存在的基礎不復存在而不得不終止。其次，如果租賃合同無效或者被協議解除，轉租合同在事實上已經履行不能，那麼次承租人可以依據轉租合同的具體約定和《合同法》的有關規定，要求承租人承擔違約責任。

實踐中，租賃合同不是要書面形式，這要根據具體情況進行判斷。根據《合同法》租賃合同畢竟是出租人所有的或可支配的財產交付於承租人手中，承租人對其佔有使用，對出租人來説有喪失租賃物的風險，如果沒有采用書面形式訂立合同，一旦發生爭議，口説無憑，當事人的權利很難得到保護。租賃期限不滿六個月的租賃合同，當事人可以採用口頭形式也可以採用書面形式。