房屋租賃法律法規中規定不得出租的房屋有哪些?
(一)未依法取得房屋所有權證的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)權屬有爭議的;
(五)屬於違法建築的;
(六)不符合安全標準的;
(七)已抵押,未經抵押權人同意的;
(八)不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的;
(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
從上述規定可以看出,出租的房屋應當權屬清晰,並且符合安全、規劃、環保、衞生等要求,這些規定都很容易為大家所理解,但租賃房屋未依法取得房屋所有權證的;共有房屋未取得共有人同意的;權屬有爭議的;屬於違法建築的;有關法律、法規規定禁止出租的其他情形,出租人和承租人卻經常忽視已抵押房屋的租賃問題。
二、注意設有抵押權的房屋出租時的法律規定。
2000年9月29日最高人民法院審判委員會第1133次會議通過的最高人民法院關於適用 《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定,抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。
根據以上擔保法司法解釋的規定,房屋所有權人將已抵押的房屋出租,對於出租人而言,如果未書面告知承租人該房屋已抵押的,抵押人(一般也是出租人)對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。對於承租人而言,如果出租人將已抵押的房屋出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力,即承租人只能向出租人主張賠償損失。如果出租人已書面告知承租人該房屋已抵押的,其損失只能由承租人自行承擔。對於已抵押的房屋,如果抵押權人代表國家利益,未經抵押權人同意而且未書面通知承租人的,租賃行為因損害國家利益而屬無效(合同法關於無效合同的明文規定)。經抵押權人同意出租的,出租人應當履行書面告知義務,而承租人應明確瞭解承租已抵押的房屋的法律風險。
在司法實踐中,對於不得出租的房屋,一般都是不合法的房產,或者房產權受到了司法機關的控制的情況,如果出現上述這些情況的,再對房屋進行租賃處理,則是顯然了違反了相關法律規定的,具體情況下應當結合實際來進行處理和認定。
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