如何判斷開發商的欺詐行為

一、如何判斷開發商的欺詐行為

在商品房市場中，與開發商相對應，廣大消費者仍處於弱勢，為了避免陷入開發商的欺詐當中，最好先了解下構成欺詐須具備四大構成要件：

1、須有隱瞞真相，製造假象的欺詐行為;

2、欺詐行為使當事人陷入錯誤;

3、須有欺詐故意;

4、實施欺詐之人為相對人或者第三人。開發商的欺詐行為可以表現為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導陳述，也可表現為重大遺漏或者不正當陳述。

目前，比較普遍的欺詐行為包括：“五證全無”的開發商欺詐消費者，致使消費者無法辦理產權證，以及開發商向消費者隱瞞商品房被抵押、被查封的事實，向消費者兜售等，均可按照購房價款全額計算懲罰性賠償。而對於價值數十萬元的商品房，如果開發商僅對精裝修的地板材質作了虛假陳述，或者為佔便宜而多計算了平方米數，應認定為欺詐，應按消費者所付地板價款或者多計面積的價款計算懲罰性賠償。

二、開發商的欺詐行為如何判斷

對於一般商品而言，判斷開發商的行為是否構成欺詐，看其是否符合以下幾點：

1、行為的手段

對欺詐購房者行為的認定，應當採用客觀方法，即根據經營者在提供商品時所採用的手段來加以判斷，並列舉了一些典型的欺詐行為，如以次充好的商品等。

2、行為的後果

行為的社會危害性是實施這種制裁的充分、必要條件，但這並不意味着一概要求有實際的損失或損害發生。依此法精神，只要經營者的行為按其性質足以誤導消費者，就可以被認定為欺詐。

3、行為的主觀方面

欺詐，是指掩蓋事實真相、誤導消費者上當受騙的行為，但在《欺詐消費者行為處罰辦法》中規定了五種情況下經營者“不能證明自己確非欺騙、誤導消費者而實施此種行為的，應當承擔欺詐消費者行為的法律責任”的例外情況。

對於商品房這一較為特殊的商品而言，由於其生產週期長、環節多、價格高等特點，不能簡單地照搬以上幾個因素而輕易地把某些開發商的行為定性為“欺詐”而要求其雙倍賠償。那麼，哪些行為可以認定為商品房買賣行為中的“欺詐行為”呢?依據《消費者權益保護法》及有關法律法規，以下情況可以認定為“欺詐行為”：

(1)銷售現房時，將偽劣房屋冒充合格甚至優質房屋銷售的;

(2)銷售現房時，故意隱瞞房屋真實面積，以牟取暴利的;

(3)一般的合格房屋冒充優質工程從而騙取優質工程加價的;

(4)銷售明知不能進入房地產市場進行公開銷售的房屋的;

(5)虛標最低價、清盤價等欺騙性價格進行銷售的;

(6)故意隱瞞開發商真實身份，或冒充其他開發商名義銷售的;

(7)採取僱傭他人等方式進行欺騙性的銷售誘導的;

(8)利用廣播、電視、報紙、雜誌等大眾媒體對商品房做不可實現的虛假宣傳的。

如果開發商在銷售商品房的過程中出現以上幾種情況的，並且開發商是故意或明知的，購房者可以以開發商作出欺詐行為為由而依據《消費者權益保護法》第49條要求其雙倍賠付。

近年來，隨着房地產市場競爭的加劇，一些開發商為了賺錢，有時會採取一些虛假宣傳等的欺詐手段。因此，購房者在購房時，千萬不要輕易相信開發商誘人的宣傳和“豐滿”的承諾。而要是發現開發商的欺詐行為，則此時可以通過法律途徑進行維權。