合同法關於買賣不破租賃的條件是什麼?
一、民法典關於買賣不破租賃的條件是什麼?
《民法典》第七百二十五條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力”;第七百二十六條規定:“出租人出賣出租房屋的,應當在出賣之前的合理期間內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”;根據《民法典》的規定,“買賣不破租賃”成立的條件有
1、租賃合同已成立並生效
2、租賃物已交付承租人
3、租賃物所有權變動發生在租賃期間
4、租賃物所有權人將租賃物所有權讓給了第三人
二、買賣不破租賃的適用瑕疵有哪些?
1、是否僅僅適用於買賣。
“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動,還包括因贈與、繼承、互易甚至合夥投資引起的所有權變動。此種廣義理解已為大多數人所認同。據此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。
2、是否適用於“動產”。
“租賃”,依民法典規定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。這一條款並沒有對租賃物進一步設定限制,就是可包括不動產也可以是動產,從字面看無論是不動產還是動產都可以適用“租賃物所有權讓與不得對抗租賃物債權”原則。但是當我們將這個概念運用到民法典的時候,不禁會發現,如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用民法典,將不利於財產的流通,有悖於現代民法的宗旨。因此《民法典》中租賃物一詞,應限定於不動產,如房屋等更妥。但司法習慣是這樣做,但也沒有法律條文明確。
3、買賣不破租賃與抵押權競合。
抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。因此,以抵押財產出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權優於租賃權,租賃關係因抵押權的實現而解除。
綜上所述,民法典中有明確的條款對買賣不破租賃做出規定,符合這個原則的條件有幾個,比如租賃物所有權變動發生在合同租賃期限內,租賃關係真實有效,出租人已經將房屋交付給承租人使用。對於承租人來説,在租房的時候要注意看房屋是否存在抵押或者查封的情況。
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