集體土地上所建房屋可以買賣嗎
集體土地上所建房屋可以買賣嗎
在房屋與土地的關係上,現普遍採取“房地一體主義”原則,即房屋的所有權與其所附着的土地的所有權或者使用權同時移轉,只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過程中不會因房屋所附着的土地歸屬於其他人而引致紛爭。
我國《城市房地產管理法》第三十一條也規定:“房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”。
在我國經過出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的,但是,《中華人民共和國土地管理法》修改時將“允許城鎮非農户口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除,並在第63條中明確規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”,造成“集體建設用地必須轉為國有以後才能進入二級市場流轉”的狀況,從而在立法意義上,城市及外村、外鄉居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權人。
在農村集體土地上所建房屋的買賣合同也就由於違反法律禁止性規定,而直接影響到買賣合同的效力問題。
相關閲讀:在農村集體土地上所建房屋買賣合同的效力問題
1、此類合同違反了法律的強制性規定。由於《中華人民共和國房地產管理法》明確規定房屋所有權和房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓,因此要實現此類合同的目的,就必須使在集體土地上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時轉讓,但是在《中華人民共和國土地管理法》裏卻明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”,因此,在農村集體土地上所建房屋買賣合同違反了法律(此處是指《中華人民共和國土地管理法》)的強制性規定。根據《中華人民共和國民法典》(自2021年1月1日起實施)第一百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是,該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。由此就可以得出此類合同無效的結論。
2、由於合同標的不能而無效。除合法要件外,契約的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能,是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能性。如果標的無法實現,則不發生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建房屋的買賣合同,其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但在現實生活中,由於房產管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書,因此,在集體土地上所建的房屋無法按照約定進行所有權的移轉,因為依照物權的公示公信原則,不動產物權的移轉必須以法定登記機關的物權移轉登記為要件,不經登記變更物權歸屬始終不發生變化,也就是説這類合同的標的在客觀上沒有實現的可能性。這是一種債務人即使願意履行也不能履行的狀態。基於這一原因,也可以確定此類合同無效。
本站小編為您整理,希望對您瞭解集體土地上所建房屋是否可以買賣有幫助。希望您在買賣農村房屋時,能夠注意相關合同和房屋產權問題,避免不必要的糾紛。
-
房屋買賣居間服務合同糾紛怎麼去法院起訴?
律師解析:房屋買賣居間服務合同糾紛屬於民事糾紛,起訴流程為:1、起訴的準備,主要是收集與案件有關證據和寫起訴書;2、向法院起訴。起訴前要確定法院管轄權,然後提交準備好起訴書和證據;3、法院受理案件後,按要求預先繳納訴訟費_,等待法院開庭審理案件。民事訴訟,是指民事...
-
抵押貸款能夠買房嗎
律師解答:不能。律師解析:房產抵押貸款不可用於買房。國家規定為防止炒房者貸款炒房、哄抬房價,貸款資金不得進入房地產市場。銀行嚴格在貸後管理中對資金的流向進行監管,嚴格限制貸款資金進入房地產市場,一經銀行查明立即收回資金。法律依據:《城市房地產抵押管理辦...
-
買房在中介交了定金可以退嗎
律師解析:可以要求退還購房定金。出現以下情形之一的,消費者有權要求退還定金:1、房產商無銷售許可證或者產權證,造成不能達成房屋購買合同的賣方應將定金返還;2、當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定...
-
買房子不想要了違約金多少?
律師解析:違約金不得超過合同額的百分之三十。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法,超過30%的,超過部分不受法律保護。因此,違約金不得超過合同額的百分之三十。法律依據:《民法典》第...