二手房交易中會有哪些法律風險答疑?

1、中介風險

有些不法二手房中介機構設置圈套，坑害消費者。二手房中介機構設置的圈套主要有以下幾個類型：一是中介商不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內觀察，有意隱瞞房屋質量問題。三是中介商不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規劃情況。四是中介商沒有如實介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字遊戲，簽訂不公平合同。中介商在擔當中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經驗往往予以認可，一旦發生糾紛，購房者則有苦難言。

在購置二手房時要注意以下幾點：購房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀察房屋，要查看有關房屋的各種手續，商談房屋交易價格，然後再簽訂中介合同，切莫粗心大意。簽訂合同時要謹慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政機關認可的合同文本;其次，要對所籤條款逐條推敲，文字表達要準確，不能模稜兩可;再次，要弄清所有條款的內容，真正認可，不要勉強簽訂。有條件的購房者最好在合同文本簽訂前請專家或律師審核，這樣才能確保您的權益不受損害。

2、價格風險

二手房交易最大的問題是價格問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區商品房的房價來比較，開價與商品房差價不大;而買方總強調一個“舊”字，結果往往是買賣雙方提出價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價測算應具體分析，一般有幾方面的因素可供參考。

房屋因素。房屋竣工後即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外舊房的套型落後，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衞套型-10%。此外，樓層對價格也產生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準價，1層和6層-3%，7層-5%，3層和4層+3%，若是樓頂則-5%;房間如無朝南門窗-5%。

環境因素。環境因素既有自然的，也有社會的;既有大環境，也有小環境。在同一地段，舊房的小區環境會遜色於新住宅區，比如小區平面佈局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業管理和非獨立封閉小區分別-5%，位於省、市重點中小學區的+15%。

3、法律風險

來自交易主體方面的風險。即買賣雙方沒有從事房屋交易的資格。具體表現為出賣人非房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權，作為買受方的個人支付能力不強或不誠實履約，使出賣人不能得到全部房款。

來自交易房屋方面的風險。這方面的風險主要有：

(1)用於交易的房屋為非法建築或已被列入拆遷範圍;

(2)房屋權屬存有爭議;

(3)房屋為共有，出賣人未經共有權人同意;

(4)房屋已出租他人，出賣人未依規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益;

(5)房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的;

(6)已購公有住房或經濟適用房上市出售後會形成新的住房困難的;

(7)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓;

(8)交易房屋存有質量問題。

來自交易手續方面的風險。房屋屬於不動產範疇，其交易規則有別於一般動產的交易規則。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用並不足以產生房屋所有權變動的法律效果。而只有當房屋交易手續齊全、合法時，登記機關才予以登記。因此，若手續不全或交易違法，權屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。

4、拆遷風險

花一二十萬元或三四十萬元買套二手房，沒住幾年，房子就要拆遷了，且不説再次置業、搬家有多麼的不便，就是拆遷補償款能否與當年的購房款持平，也是個未知數。

如何避免購置了有拆遷可能性的二手房呢?首先，在一兩年內會被拆遷的房子，在各個區的房地產交易所(中心)能夠查到;已列入拆遷公告的房屋，房地產交易管理部門不予辦理過户;購房者還可以向所在區縣房產局的拆遷科諮詢相關情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規劃，但是因為種種原因，至今未拆遷。據一位區房產局的科長介紹，房產局允許這種情況的房子進行買賣。為了避免買到這樣的房子，購房者不妨到當地派出所詢問一下這裏的户口是否已被凍結，要知道，凍結户口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規劃要拆遷的房子在房產局沒有記錄，當地的户口也沒被凍結，那麼就需購房者關注一下地區的整體規劃了，有機會參觀一些規劃展覽。