山東省房屋登記辦法細則

不動產申請房屋登記的業主們應該很熟悉不動產登記暫行條例，但是在實踐中，並不是完全依靠這個條例來進行登記和管理的。在二零零八年，建設部就發佈了房屋登記辦法，各省也根據這個辦法制定了一些細則。下面來看一下山東省房屋登記辦法細則。

第一條 為了貫徹《房屋登記辦法》，保障房屋交易安全，維護房屋權利人的合法權益，規範房屋登記行為，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》和《房屋登記辦法》，結合我省實際，制定本《細則》。

第二條 本《細則》適用於本省行政區域內的房屋登記行為。具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建築物、構築物的登記，可以參照本《細則》執行。

第三條 房屋所有權、抵押權、地役權以及法律規定的其他房屋物權設立、變更、轉讓和消滅，當事人可以申請登記。

房屋權利預告、對房屋登記簿的記載有異議及記載錯誤更正，司法、行政機關對房屋權利的限制和協助執行法律文書的備案，房屋拆遷許可等與房屋權利有關的事項，當事人可以申請登記。

第四條 省建設行政主管部門負責全省房屋登記的指導、監督工作。

房屋登記統一由房屋所在地的設區市、縣(市)人民政府房地產行政管理部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構(以下簡稱登記機構)辦理。

第五條 全省統一使用住房和城鄉建設部製作的房屋(房地產)權屬證書和登記證明，統一執行國家的《房屋登記技術規範》。

各設區市的登記機構應當建立本行政區域內城鄉統一的房屋(房地產)登記簿、登記信息系統及有關登記文本、表格;統一房屋(房地產)登記簿、房屋檔案及有關證書、文本、表格的填寫與管理;統一房屋登記信息的管理與查詢。

第六條 房屋權利人、利害關係人可按照建設部《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》的規定申請查詢、複製登記資料。對符合規定的查詢申請，登記機構應當及時提供查詢服務，並按國家規定收取相關費用。

第七條 從事房屋登記受理、審核工作的人員應當通過住房和城鄉建設部或省建設行政主管部門統一考試，取得住房和城鄉建設部頒發的房屋登記上崗證書，持證上崗。

第八條 登記機構對有關登記事項進行公告時，對國有土地上房屋登記，公告刊登在房屋所在地公開發行的主要報紙或者房地產行政管理部門或其設置的登記機構網站等公開媒體上。

對集體土地上房屋登記，登記機構應當將申請登記事項在房屋所在地集體經濟組織內進行公告。公告文本應當張貼於集體組織辦公地點公告欄或登記房屋上。

公告期為30日，其中集體土地上房屋為10日。經公告無異議或異議不成立的，方可予以登記。公告文本應當歸檔。

第九條 登記機構應當通過登記機構的網站、登記機構公示欄或其他方便申請人查閲的公開形式將申請登記需要提交的材料目錄公示。

第十條 “共有房屋所有權變更登記可以由相關的共有人申請”，是指相關共有人姓名或者名稱變更，房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更。

房屋共有性質或共有份額變更的，應當由共有人共同申請。

部分共有人因下落不明無法共同申請房屋登記的，應通過人民法院宣告失蹤或宣告死亡等法定程序確定代管人或繼承人後，由代管人或繼承人與其他共有人共同申請登記。

第十一條 無民事行為能力人或限制民事行為能力人的房屋，應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請登記的，應當提交監護人的身份證明材料。監護人處分無民事行為能力或限制民事行為能力人的房屋申請登記的，由全部監護人共同申請，並提交為被監護人利益的書面保證。

無民事行為能力或限制民事行為能力的人應當由法院認定，未成年人除外。

第十二條 申請人提供的登記材料中如有港、澳、台、中國駐外機構或外國的機構等其他境外機構出具的證明文件的，應當辦理公證或者認證。

申請人提供的證明文件原件是外文的，應當提供中文譯本。

第十三條 自然人委託他人申請房屋登記，委託書應當公證，並提供委託人和代理人的身份證明。

第十四條 委託代理人申請房屋登記時，登記機構就有關事項需要詢問的，詢問結果由代理人簽字確認，委託人對詢問內容的真實性和詢問結果負責。

第十五條 登記機構工作人員實地查看時，應當製作查看記錄，申請人應當予以配合。申請人不配合，導致無法實地查看的，登記機構工作人員應當在查看記錄中記載，並可以據此做出不予受理或不予登記的決定。

申請登記的文件與實地查看情況不一致的，登記機構應做出不予登記的決定。

第十六條 登記機構將申請登記事項記載於房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。申請撤回應當以書面形式提出，並提交身份證明;共同申請的應當共同向登記機構提出撤回申請;代理申請的，應當由本人或代理人依據撤回申請的授權委託辦理。

申請人撤回登記申請，已交的費用不予退回。

第十七條 對共有房屋的登記，登記機構應當向每個共有人分別頒發權屬證書或登記證明，並註明權利“共有”字樣;按份共有的註明各自的份額。

第十八條 房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失的，權利人在當地公開發行的報紙上刊登遺失聲明，聲明內容要有遺失證件的號碼等主要內容，然後憑報紙公告的遺失聲明申請補發。補發的房屋權屬證書、登記證明應註明“補發”字樣，並將有關事項在房屋登記簿中記載。

第十九條 房地產行政管理部門應當按照《房地產市場信息系統技術規範》的要求，以樓盤表為基礎，整合商品房預售許可、預售合同登記備案、房屋交易、房屋登記、房屋測繪、房屋檔案、房地產企業、統計、信息發佈和信息安全系統。

第二十條 因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記時，“房屋已竣工的證明”可以採用建設主管部門出具的單體工程竣工備案證明，住宅小區應有開發主管部門出具的住宅小區綜合驗收備案證明或分期綜合驗收備案證明。其他自建房屋凡建築面積在300平方米以下的，可由居民委員會、村委、建設單位出具房屋竣工證明。

第二十一條 登記機構應當將建設用地使用權文件中的土地權屬取得方式和土地使用年限、土地性質等土地信息，記載於登記簿及房屋權屬證書。

第二十二條 房地產開發企業在辦理登記手續時，應當對建築區劃內依法(按合同約定)屬於全體業主共有的會所、幼兒園、及其公用車庫、車位和物業服務用房等公共場所、公用房屋一併辦理登記，由登記機構在登記簿上予以記載，並與該建築區劃內房屋基本登記單元的登記簿形成關聯。共有物業登記簿上記載的權利人為“※※(區域)的全體業主”，不頒發房屋權屬證書。

按合同約定歸屬建設單位或有關權利人所有的會所、幼兒園、車庫車位，由合同約定的權利人申請登記。

第二十三條 廉租住房和住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居民委員會用房等，由房地產行政管理部門代政府直接登記;住宅小區內承擔義務教育的中小學校的房屋由政府職能部門或房地產行政管理部門直接登記。開發建設單位應當向登記機構提交上述房屋登記的有關材料。

第二十四條 婚姻存續期間已登記為夫妻共有，又申請改為一方所有，或已登記為一方所有，又申請改為夫妻共有的，應當辦理轉移登記。

婚前登記在一方名下的房屋，婚後夫妻申請改為共有的，應當辦理轉移登記。

第二十五條 當事人因遺贈、繼承等原因申請轉移登記的，受遺贈證明、繼承證明等應當公證。

第二十六條 凡涉及房屋分割、合併等有關面積發生變化的登記，應當提交有房屋測繪資格的測繪單位提供的《測繪報告》。

通過拍賣方式取得房屋的，應提交有關部門、單位的《拍賣成交確認書》。

第二十七條 抵押期間抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記時，當事人可一併申請抵押權註銷登記和房屋所有權轉移登記。

第二十八條 房屋未經初始登記，不辦理房屋其他登記，但依據本《細則》申請預告登記和法律、法規另有規定的除外。

房屋權利人在申請房屋登記前死亡的，其繼承人或其他合法的權利承受人應當在辦理繼承等轉移登記手續時，憑相關的建房手續及生效的法律文書等有關材料一併辦理房屋初始登記。

法人或其他組織在申請房屋登記前終止的，其合法的權利承受人應當在辦理轉移登記時一併辦理房屋初始登記。

當事人之間簽訂房屋轉讓合同後，未辦理登記的，受讓人處分房屋時應當補辦登記。不能補辦登記的，通過民事訴訟或仲裁程序解決。

第二十九條 因人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或人民法院協助執行通知書要求登記機構予以登記的，登記機構應當予以辦理。但要求登記的事項與登記簿的記載有衝突，或被執行的房屋未經初始登記，應當書面告知人民法院。

第三十條 因房屋用途改變，或房屋改建、擴建致使面積增減而申請變更登記的，應出具規劃等相關部門批准的證明文件。面積增減的，還應提交有房屋測繪資格的測繪單位提供的《測繪報告》。

集體土地依法轉為國有土地，已經登記的房屋應當憑原房屋權屬證書、國有土地使用權文件等辦理變更登記。

第三十一條 拆遷人申請被拆除房屋註銷登記的，應當提交政府的拆遷許可文件及被拆除房屋的權屬證書。拆除自有房屋並且不存在補償安置的，只提交被拆除房屋的權屬證書。

已拆除房屋未註銷登記的，其原址上新建的房屋不予辦理初始登記。

因放棄房屋所有權而申請註銷登記的，應當提交房屋權屬證書和放棄所有權的書面聲明。

第三十二條 設有抵押權、地役權、預告登記或在查封的房屋，在申請辦理房屋所有權註銷登記時，應提交抵押權人、地役權人、預告登記權利人或查封機關同意的書面文件，先辦理抵押權、地役權、預告登記註銷手續、解除查封手續，再辦理所有權註銷登記。

第三十三條 變更或轉移房屋抵押權後，抵押權設立的時間不變，登記機構應當在登記簿上記載變更登記或轉移登記的時間。

第三十四條 主債權已消滅，抵押權已實現或法律法規規定的抵押權消滅的其他情形出現，而抵押人拒絕申請抵押權註銷登記的，房屋抵押人可憑相關生效的法律文書申請抵押權註銷的登記。

第三十五條 申請最高額抵押權變更登記和轉移登記時，應當提交抵押當事人關於最高額抵押權擔保的債權尚未確定的書面聲明。

第三十六條 申請最高額抵押權確定登記時，申請人提交的“最高額抵押權擔保的債權已確定的證明材料”是指抵押當事人關於最高額抵押權擔保的債權確定的書面協議，或人民法院、仲裁委員會確定債權數額的生效法律文書。

第三十七條 辦理最高額抵押權確定登記時，登記機構應當將最高額抵押權擔保的債權已經確定的事實、確定時間和確定的債權數額記載於登記簿。

第三十八條 建房前土地使用權已單獨設立抵押，建房時或房屋建成後，又申請房屋抵押登記的，應當先辦理土地使用權抵押注銷登記後，登記機構予以辦理在建工程抵押登記或房屋抵押登記。但現抵押權人出具知悉土地已經抵押的文書、並同意的除外。

第三十九條 地役權設立登記，登記機構應當將登記事項先記載於供役地房屋登記簿，再記載於需役地房屋登記簿。地役權轉移、變更和消滅的應在登記簿上記載。

第四十條 可以申請更正登記的權利人是指房屋登記簿記載的權利人。

可以申請更正登記的利害關係人是指對登記簿記載的權利歸屬存有異議，主張自己為真正權利人，或者對權利內容存在異議，認為權利內容與實際狀況不符從而損害自己利益，並且有一定證據的人。

第四十一條 權利人可以就房屋的自然狀況、權利內容以及其他事項與真實狀況不一致的情形申請更正登記;但不得就房屋的權利歸屬申請更正登記。

利害關係人可以就房屋權利歸屬、權利內容及其他事項與真實狀況不一致的情形申請更正登記。

第四十二條 “不涉及房屋權利歸屬和內容的”記載錯誤，是指面積、結構等房屋自然狀況錯誤，或者筆誤、遺漏等造成的記載錯誤。

涉及房屋權利歸屬和內容的記載錯誤，登記機構應書面通知有關權利人在30日內辦理更正登記。

應當辦理更正登記，有關當事人未申請，或已申請更正但尚未辦理完畢的，登記機構應當暫緩辦理其他房屋登記。

第四十三條 房屋權利變動原因被人民法院、仲裁委員會判決、裁決、確認、撤銷、無效、解除等，相關權利人申請有關登記的，應按更正登記的有關規定辦理。

第四十四條 異議登記申請人應當在異議登記之日起15日內就異議登記事項提起訴訟並向登記機構提交人民法院受理的證明。

第四十五條 異議登記申請人在15日內向登記機構提交法院受理文件的，登記機構應當將法院的受理文件以及有關事項記載於房屋登記簿。

異議登記申請人未在15日內向登記機構提交人民法院受理文件的，房屋登記簿記載的權利人可以申請註銷異議登記。

第四十六條 異議登記期間，異議登記申請人可以申請註銷異議登記。房屋登記簿記載的權利人可以持證明異議不成立的人民法院的生效法律文書等有關材料申請註銷異議登記。

第四十七條 異議登記未註銷，登記簿記載的權利人因處分房屋申請登記的，應當先申請註銷異議登記。

第四十八條 司法機關、房地產管理機關等行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件，證明當事人以隱瞞真實情況，提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利人為他人善意取得的除外。

第四十九條 依法撤銷房屋登記的，登記機構應當做出書面決定，送達原權利人，收回房屋權屬證書、登記證明;無法收回的，登記機構可以公告權屬證書、登記證明作廢，並記載於登記簿。

第五十條 集體土地範圍內房屋登記的申請人為農村集體經濟組織、農村集體經濟組織成員和鄉鎮、村企業。

集體經濟組織成員對因生產經營依法建設的房屋或基礎設施，申請登記的，應當給予登記。

原農村集體經濟組織成員因兵役、升學、婚姻等不再是農村集體經濟成員的人，對户口遷出前已在原集體土地上建成的房屋申請登記的，登記機構應予以登記。

依法遷入農村併成為農村集體經濟組織成員，申請房屋登記的，登記機構應當予以登記。

本條各款登記申請，申請人應當提交房屋所在地農村集體經濟組織同意登記的證明。

第五十一條 村民房屋因分割等導致獨立建築為多個所有權人所有，具有明確固定界限並可以獨立使用的，可以申請房屋登記。

第五十二條 申請登記的村民房屋，與他人房屋相毗連的，應當由相毗連房屋的所有權人出具證明材料或在房屋調查表上簽字確認，以明確毗連牆體的權利歸屬情況。

第五十三條 辦理集體土地範圍內房屋的地役權登記、預告登記、更正登記、異議登記等，適用國有土地範圍內房屋登記的有關規定。

第五十四條 登記機構應當建立登記錯誤賠償準備金。

第五十五條 各設區市可根據法律、法規、規章和本《細則》結合本地實際制定具體的登記辦法。

第五十六條 本《細則》自二○○九年五月一日起施行。《山東省城市房屋產權產籍管理辦法》(魯建發【1998】45號文件)同時廢止。

主要包括房屋的登記機構、權屬證明、登記流程和日期、申請和變更、房地產開發企業、抵押權以及離婚等等。