區分原則在民法典及相關法律法規中的適用

區分原則在民法典及相關法律法規中的適用

區分原則用於區分合同效力與合同履行，不能以合同不能履行就認為合同無效。

一、區分原則在民法典物權篇的規定

1、《中華人民共和國民法典》（物權篇）第二百一十五條【合同效力與物權變動區分】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

2、中國民法典適用大全·物權卷（一），作者:最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組編著，民法典215條條文釋義:

本條主旨

本條是關於合同效力和物權效力區分的規定。

條文演變

改革開放以來，我國實行市場經濟體制後很長一段時間，不能區分合同之債和交易中的物權變動，導致司法實踐出現了比較嚴重的混亂和不公正現象。2007年的原《物權法》第15條正式確立了區分原則，《民法典》本條予以承繼。《民法典》又在合同編中，在合同效力這個債權發生的核心制度上，廢止了原《合同法》第51條等條文，根據區分原則重新在第597條建立合同效力不能以物權變動作為前提條件的規則。這樣，區分原則在我國民法涉及交易的法律制度中就得到了完全徹底的貫徹。

分離原則的重要性不僅在於使得處分行為獨立於負擔行為而成為物權變動的基本依據，更在於使法律行為的種類得以精細化和精確化。負擔行為與處分行為的區分也由此成為民法的“任督二脈”。買賣合同作為負擔行為，其功能是使雙方當事人受各自意思表示的拘束，從而產生債；而處分行為的效果是物權的轉移，其結果是物權變動，依據德國的民法學理，處分行為不發生債的拘束力。

如果説大陸法物權變動的區分模式主要是一種理論抽象的話，那麼英美法的區分結構則完全是來自不動產交易歷史的法律實踐。英美法中雖然沒有大陸法系那樣經由抽象思維所建構的法學概念體系，不存在負擔行為和處分行為的區分，但對於不動產買賣與所有權轉移的法律結構及邏輯而言，英美法卻存在與大陸法十分相似的區分結構。英美法區分了買賣合同與所有權轉讓，所有權轉讓必須訂立一份不同於買賣合同的轉讓書，轉讓書經交付後發生所有權移轉的效力。該轉讓書是一個獨立的法律行為，其專門用於移轉不動產所有權。一樁不動產交易的做成至少需要經過兩個最基本的階段：第一階段是合同的訂立與生效，雙方當事人訂立買賣合同，達成意思表示的一致；第二階段是所有權轉讓，主要是轉讓書的簽訂與交付，此階段也稱為合同的完成或合同交割。英美法為這兩個階段設立了十分不同的法律規則，並確立了衡平法所有權移轉理論。對於中國法而言，不論是英美法的轉讓書加歸併理論還是德國法的物權行為加抽象原則，若完全拿來主義，都不適合。實際上，中國法物權變動的雙重模式已經體現了一種混合繼受的特點。

二、未辦理不動產抵押登記，不影響抵押合同的效力。

九民會議紀要60.【未辦理登記的不動產抵押合同的效力】不動產抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的，人民法院依法予以支持。因抵押物滅失以及抵押物轉讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人以抵押物的價值為限承擔責任的，人民法院依法予以支持，但其範圍不得超過抵押權有效設立時抵押人所應當承擔的責任。

九民會議紀要66.【擔保關係的認定】當事人訂立的具有擔保功能的合同，不存在法定無效情形的，應當認定有效。雖然合同約定的權利義務關係不屬於物權法規定的典型擔保類型，但是其擔保功能應予肯定。

民法典擔保篇解釋第四十六條　不動產抵押合同生效後未辦理抵押登記手續，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的，人民法院應予支持。
　　抵押財產因不可歸責於抵押人自身的原因滅失或者被徵收等導致不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人在約定的擔保範圍內承擔責任的，人民法院不予支持；但是抵押人已經獲得保險金、賠償金或者補償金等，債權人請求抵押人在其所獲金額範圍內承擔賠償責任的，人民法院依法予以支持。

因抵押人轉讓抵押財產或者其他可歸責於抵押人自身的原因導致不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人在約定的擔保範圍內承擔責任的，人民法院依法予以支持，但是不得超過抵押權能夠設立時抵押人應當承擔的責任範圍。

三、讓與擔保，約定債務不能清償，擔保財產歸債權人抵債，這種事先以物抵債約定是無效的，但合同依然有效，擔保的意思表示依然有效，債權人可享優先受償權。（債務到期後的以物抵債是可以的）

民法典擔保篇解釋第六十八條　債務人或者第三人與債權人約定將財產形式上轉移至債權人名下，債務人不履行到期債務，債權人有權對財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得價款償還債務的，人民法院應當認定該約定有效。當事人已經完成財產權利變動的公示，債務人不履行到期債務，債權人請求參照民法典關於擔保物權的有關規定就該財產優先受償的，人民法院應予支持。
　　債務人或者第三人與債權人約定將財產形式上轉移至債權人名下，債務人不履行到期債務，財產歸債權人所有的，人民法院應當認定該約定無效，但是不影響當事人有關提供擔保的意思表示的效力。當事人已經完成財產權利變動的公示，債務人不履行到期債務，債權人請求對該財產享有所有權的，人民法院不予支持；債權人請求參照民法典關於擔保物權的規定對財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得的價款優先受償的，人民法院應予支持；債務人履行債務後請求返還財產，或者請求對財產折價或者以拍賣、變賣所得的價款清償債務的，人民法院應予支持。
　　債務人與債權人約定將財產轉移至債權人名下，在一定期間後再由債務人或者其指定的第三人以交易本金加上溢價款回購，債務人到期不履行回購義務，財產歸債權人所有的，人民法院應當參照第二款規定處理。回購對象自始不存在的，人民法院應當依照民法典第一百四十六條第二款的規定，按照其實際構成的法律關係處理。

九民會議紀要71.【讓與擔保】債務人或者第三人與債權人訂立合同，約定將財產形式上轉讓至債權人名下，債務人到期清償債務，債權人將該財產返還給債務人或第三人，債務人到期沒有清償債務，債權人可以對財產拍賣、變賣、折價償還債權的，人民法院應當認定合同有效。合同如果約定債務人到期沒有清償債務，財產歸債權人所有的，人民法院應當認定該部分約定無效，但不影響合同其他部分的效力。

當事人根據上述合同約定，已經完成財產權利變動的公示方式轉讓至債權人名下，債務人到期沒有清償債務，債權人請求確認財產歸其所有的，人民法院不予支持，但債權人請求參照法律關於擔保物權的規定對財產拍賣、變賣、折價優先償還其債權的，人民法院依法予以支持。債務人因到期沒有清償債務，請求對該財產拍賣、變賣、折價償還所欠債權人合同項下債務的，人民法院亦應依法予以支持。

九民會議紀要45.【履行期屆滿前達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期屆滿前達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，因此種情況不同於本紀要第71條規定的讓與擔保，人民法院應當向其釋明，其應當根據原債權債務關係提起訴訟。經釋明後當事人仍拒絕變更訴訟請求的，應當駁回其訴訟請求，但不影響其根據原債權債務關係另行提起訴訟。

民間借貸司法解釋第二十三條　當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理。當事人根據法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應當准許。
　　按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或者補償。

四、流押、流質，約定若到期債務不能清償，所有權歸債權人，以物抵債的約定無效，但合同有效，可享優先受償權。

民法典第四百零一條　【流押】抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。

第四百二十八條　【流質】質權人在債務履行期限屆滿前，與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有的，只能依法就質押財產優先受償。

民法典擔保解釋第五十五條　債權人、出質人與監管人訂立三方協議，出質人以通過一定數量、品種等概括描述能夠確定範圍的貨物為債務的履行提供擔保，當事人有證據證明監管人系受債權人的委託監管並實際控制該貨物的，人民法院應當認定質權於監管人實際控制貨物之日起設立。監管人違反約定向出質人或者其他人放貨、因保管不善導致貨物毀損滅失，債權人請求監管人承擔違約責任的，人民法院依法予以支持。
　　在前款規定情形下，當事人有證據證明監管人系受出質人委託監管該貨物，或者雖然受債權人委託但是未實際履行監管職責，導致貨物仍由出質人實際控制的，人民法院應當認定質權未設立。債權人可以基於質押合同的約定請求出質人承擔違約責任，但是不得超過質權有效設立時出質人應當承擔的責任範圍。監管人未履行監管職責，債權人請求監管人承擔責任的，人民法院依法予以支持。

五、處分他人所有物，不影響合同效力。

《民法典》第597條:因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同並請求出賣人承擔違約責任。

《民法典》第723條:因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。

《民法典》第716條:承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第717條:承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力。

《民法典》第646條:其他有償合同參照適用買賣合同的相關規定。

六、房地產不得轉讓、不得抵押的規定，並不影響轉讓、抵押合同的效力。

1、《城市房地產管理法》第三十八條　下列房地產，不得轉讓：
　　（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；
　　（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
　　（三）依法收回土地使用權的；
　　（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
　　（五）權屬有爭議的；
　　（六）未依法登記領取權屬證書的；
　　（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

城市房地產管理法第三十九條　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
　　（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
　　（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
　　轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

2016年《第八次全國法院民事商事審判工作（民事部分）紀要》13.城市房地產管理法第三十九條第一款第二項規定並非效力性強制性規定，當事人僅以轉讓國有土地使用權未達到該項規定條件為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持。

2、《民法典》第三百九十九條　【禁止抵押的財產範圍】下列財產不得抵押：
　　（一）土地所有權；
　　（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；
　　（三）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衞生設施和其他公益設施；
　　（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
　　（五）依法被查封、扣押、監管的財產；
　　（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

民法典擔保篇解釋第三十七條　當事人以所有權、使用權不明或者有爭議的財產抵押，經審查構成無權處分的，人民法院應當依照民法典第三百一十一條的規定處理。
　　當事人以依法被查封或者扣押的財產抵押，抵押權人請求行使抵押權，經審查查封或者扣押措施已經解除的，人民法院應予支持。抵押人以抵押權設立時財產被查封或者扣押為由主張抵押合同無效的，人民法院不予支持。
　　以依法被監管的財產抵押的，適用前款規定。

七、預告登記並不影響業主與第三人簽訂的房屋買賣合同效力及過户。

民法典第二百二十一條　【預告登記】當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
　　預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

八、特定人員享有優先購買權，不影響業主與第三人所籤合同的效力。

《民法典物權編解釋(一)》第十二條　按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件優先購買該共有份額的，應予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：
　　（一）未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；
　　（二）以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。

《民法典》第七百二十八條　【房屋承租人優先購買權受到侵害的法律後果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

九、民法典規定小區車位應首先滿足業主需要。而開發商處分規劃車位給業主外的第三人，在司法實踐中仍有效且可以過户。即使過户，新業主要履行開發商一樣的權利限制，即應首先滿足業主需要。

《民法典》第二百七十六條　【車位、車庫的首要用途】建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。