房屋買賣合同糾紛十四個典型案例‖大竹律師

來源:案例分析 

導讀：一、合同一方當事人死亡是否構成不可抗力裁判要旨：合同當事人的死亡是一種客觀事件，如果符合不可抗力的構成要件又具備其適用的前提條件，也可構成不可抗力，雙方因此造成的違約行為可部分或全部免除責任。案情簡介：2003年12月15日，A公司與嚴甲簽訂商品房預售合同一份，向嚴甲出售上海市靜安區*房屋一套。但因嚴甲個人原因，一直未能辦理房屋交付手續。2007年4月，A公司得知嚴甲已在美國死於車禍 ...

一、合同一方當事人死亡是否構成不可抗力
裁判要旨：
合同當事人的死亡是一種客觀事件，如果符合不可抗力的構成要件又具備其適用的前提條件，也可構成不可抗力，雙方因此造成的違約行為可部分或全部免除責任。
案情簡介：
2003年12月15日，A公司與嚴甲簽訂商品房預售合同一份，向嚴甲出售上海市靜安區*房屋一套。但因嚴甲個人原因，一直未能辦理房屋交付手續。
2007年4月，A公司得知嚴甲已在美國死於車禍，向嚴甲的法定繼承人楊甲、嚴乙催促二人辦理相關手續但未果。A公司訴至法院，請求判令兩繼承人繼續履行預售合同中約定辦理房屋交付手續和產權過户手續；向原告支付房屋面積找補款、物業費及違約金。
法院裁判：
嚴甲之死並非其本人或原告故意所為，因此不能預見，也無法避免；且其並非我國居民，原告無從知曉其死亡及繼承人通信情況，因死亡帶來的通信障礙無法克服。故嚴甲的死亡是合同雙方均無法預見、不能避免且不能克服的客觀狀況，屬於不可抗力。
來源：人民法院報2013年7月18日版，作者：李彥，上海市靜安法院

二、情勢變更對合同長期履行僵局的適用
裁判要旨：
相互負有對等給付義務的合同雙方，均既不履行自己的給付義務，又怠於催告對方履行，形成合同長期履行僵局。到起訴之時，由於情況的變化，合同不論是繼續履行還是解除，都可能導致利益嚴重失衡。此時應當區分具體情況，慎重考慮適用情勢變更規則，以在化解僵局的同時維持利益平衡。大竹縣律師  大竹律師  大竹合同律師
法院裁判：
原、被告於2002年口頭達成係爭房屋的買賣合同，本應按約履行。但原告僅支付了部分房款15萬元，尚有12萬元餘款未支付；被告也僅交付了房屋，未配合原告辦理過户手續。鑑於無證據證明雙方在口頭約定時明確了支付餘款與辦理過户的時間和先後順序，雙方均有同時履行抗辯權，無法確定系其中一方違約在先……
因此，法院認為被告有權要求對房價進行調整。
根據本案實際情況，考慮係爭房屋當前的市場價、原告已付房款的比例，以及原定房價中的親情因素，可酌情確定原告還應支付的房款餘款為53萬元。雙方之間就係爭房屋的買賣合同應在依法調整房價後繼續履行。
來源：人民法院報2014年3月27日版，案號：（2013）虹民三（民）初字第309號，作者：高行瑋、張浩，上海市虹口區人民法院

三、名為房屋買賣實為借款擔保的認定
重慶五中院判決張桌瑋訴怡豪公司商品房銷售合同糾紛案
裁判要旨：
名為房屋買賣實為借款擔保的認定，應根據房屋買賣合同約定的標的物特徵、權利義務是否對等、履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。如果實為借款擔保，應認定房屋買賣合同無效，並駁回出借人要求履行房屋買賣合同的訴訟請求。
法院認為：
本案雙方形式上雖簽訂了商品房買賣合同，但房屋已在雙方簽約前於2010年10月29日作為酒店正式開業經營。張桌瑋購買的房屋第1層為臨街獨立門面、酒店大廳、精品店及大堂吧，第2層為酒店中餐廳和西餐廳，第3層為酒店宴會廳、會議室，怡豪公司將用於酒店經營所必需的重要功能區域房屋單獨分解出售，有違常理。
此外，房屋為現房，賣方已具備交付條件，但雙方在合同約定的交房期限到期後，並未有交接房屋的意思表示，賣方反而從合同簽訂的當月開始向買方支付逾期交房違約金，還約定由賣方負責人及關聯公司對合同履行提供擔保，此係列行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習慣，故認定雙方合同名為房屋買賣實為借款擔保，判決駁回張桌瑋的訴訟請求。
來源：人民法院報2014年9月11日版，案號：（2012）渝五法民初00012號，作者：張華榮，重慶市第五中級人民法院

四、商品房預售合同格式條款的解釋
重慶五中院判決何志剛訴恆大公司商品房預售合同糾紛案
裁判要旨：
當商品房預售合同的當事人對格式條款的理解產生重大分歧時，應根據交易目的，綜合運用解釋方法，準確把握該條款的具體內涵。
法院裁判：
重慶市渝中區人民法院經審理認為，涉案房屋在交付前通過竣工驗收，且原告也認可已通電，應視為被告履行了合同義務。故判決駁回原告的訴訟請求。原告不服一審判決，上訴至重慶市第五中級人民法院。
重慶五中院認為，被告為涉案房屋接通的是臨時用電，不能滿足城市生活所需，不符合交易目的，應視為違約，遂改判被告承擔違約責任。
來源：人民法院報2015年1月8日版，（2014）渝五中法民終字第00735號，作者：黃淳、肖飛，重慶市第五中級人民法院

五、房貸政策調整導致商品房預售合同解除的認定
重慶五中院判決彭琳茹訴金科公司商品房預售合同糾紛案
裁判要旨：
政府房貸政策調整導致首付比例提高，購房者獲得的銀行貸款少於申請貸款數額致使原合同無法繼續履行時，購房者單方提出解除合同應當予以准許。
法院認為：
解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。合同簽訂時，彭琳茹支付了兩成購房款，因國家房貸政策的調整，在彭琳茹與金科公司簽訂合同一個月後首付比例由兩成提高至三成，導致原告未獲得銀行貸款。
金科公司未提交首付兩成已獲得銀行審批通過的相關證據，在本案審理結束時彭琳茹仍未獲得銀行按揭貸款，且也未提交應歸責於彭琳茹個人導致合同無法履行的證據
來源：人民法院報2016年5月5日版，作者：李天全、硃紅兵，重慶市榮昌區人民法院
六、已交付但未過户的房屋滅失後的合同處理

重慶五中院判決石門供銷社訴夏良萬房屋買賣合同糾紛案
裁判要旨：
作為標的物的房屋在實際交付買受人而未辦理產權過户手續情況下滅失，房屋買受人請求出賣人協助辦理過户手續的合同目的已在客觀上不能實現，房屋買賣協議已無法繼續履行，出賣人不再承擔繼續履行協助辦理過户手續的合同義務，其請求終止房屋買賣協議符合法律規定，應予支持。來源：人民法院報2013年8月1日版，作者：張嬌東、李海霞，重慶市江津區人民法院

七、商品房買賣合同中“一户一表”的實質含義
重慶一中院判決蔡長芬等訴崇安公司商品房買賣合同糾紛案
裁判要旨：
商品房買賣合同中，“一户一表” 指供水應實行裝表到户、抄表到户、計量收費，而開發商提供的總分表制的配套用水設施，使業主不能自行到自來水公司繳費，不符合國家有關規定與合同目的。
法院認為：
本案當事人訂立合同的目的之一是保證購房人能夠順利地向供水企業交費。而涉案小區現有的總分表制使購房人在供水企業處未建立獨立的水錶户頭無法自行交費，該模式不符合合同目的。本案爭議的“一户一表”條款出現在合同附件部分，並非參照示範文本訂立，一審法院認定屬於格式條款，並無不當。經查，涉案小區能夠改造成購房人與供水企業直接建立供用水關係的“一户一表”，崇安公司關於履行不能的上訴理由不能成立。
來源：人民法院報2012年11月8日版，案號：（2011）渝一中法民終字第06021號，作者：朱華惠，重慶市第一中級人民法院

八、持有合同與備案合同不一致時作準文本的認定
重慶一中院判決謝海林訴金浩公司商品房預售合同糾紛案
裁判要旨：
商品房預售合同備案登記，不是物權的設立、變更、轉讓，不產生物權公示的效力。房地產公司為登記需要，在辦理商品房預售合同備案登記時單方更改合同條款中關於違約金標準的內容，並不產生合同變更效力，故違約金標準仍需遵照最初雙方當事人協商一致的合同。
來源：人民法院報2013年10月24日版，案號：（2013）渝一中法民終字第01205號，作者：張春俠、龍玉梅，重慶市合川區人民法院

九、明顯加重購房人付款義務的格式條款無效
江蘇淮安中院判決劉巖訴淮安恆大房產公司商品房買賣合同案
裁判要旨：
購房人以首付與銀行按揭相結合方式付款，房產公司以格式條款的方式約定，一旦貸款申請未獲批准則購房人應於短期內付清購房餘款。該約定違反了格式條款提供方公平擬約的義務，明顯加重了購房人的責任，應認定無效。
法院裁判：
在銀行以劉巖為在校學生無還款能力為由未予發放按揭貸款的情況下，繼續履行合同已無實際可能，故對劉巖要求解除合同的請求予以支持。合同解除後，尚未履行的終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀。因此，淮安恆大房產公司應退還劉巖首付款。
來源：人民法院報2013年8月22日版，案號：（2013）淮中民終字第0475號，作者：孫堅，江蘇淮安市中級法院
十、劃撥土地上房屋買賣合同效力的認定

江蘇南通中院判決曹平等訴崔利斌等房屋買賣糾紛案
裁判要旨：
土地的劃撥性質並不影響合同的履行，僅是在辦理過户前需要將劃撥土地轉為出讓土地，合同當事人繳納相應的爭議土地出讓金後即可辦理過户手續。當事人據此主張合同無效應不予支持。
法院裁判：
劃撥土地上的房屋並非絕對禁止轉讓，只要辦理土地出讓手續、繳納土地出讓金後即可轉讓。且曹平、季花在訂立合同時明知案涉土地為劃撥土地，此後也未積極辦理相應土地出讓手續，故法院對曹平、季花該主張不予支持。崔利斌、徐善琴在原審審理中明確表示願意繼續履行合同，應視為徐善琴對案涉合同予以追認，故法院對曹平、季花該主張亦不予支持。
來源：人民法院報2013年11月21日版，案號：（2013）通中民終字第0897號，作者：張建平、金永南，江蘇省南通市通州區人民法院

十一、開發商違反預售合同的行為性質及賠償範圍
江蘇無錫中院判決陳榮根訴江陰蘭星公司房屋買賣合同糾紛案
裁判要旨：
開發商在未取得房屋預售許可證前與購房人簽訂的具備主要條款的房屋認購書的性質仍為預約合同。開發商違反預約合同將房屋售予他人應向購房人賠償機會損失，機會損失的範圍應與開發商因違約行為而獲得的利益相對應。
來源：人民法院報2012年11月15日版，案號：（2012）錫民終字第0024號，作者：曹海英、陳教智，江蘇省江陰市人民法院

十二、預查封期間合同約定解除權行使及法律後果
江蘇宜興法院裁定江南公司執行異議案
裁判要旨：
預查封不影響預售商品房合同當事人行使約定解除權。該合同被裁判解除後，法院應當中止對預查封房屋的執行，但有權執行被執行人到期債權。
來源：人民法院報2014年12月18日版，案號：（2013）宜執異字第0021號，作者：江蘇省無錫市中級人民法院 範 莉、馬雲，宜興市人民法院許樂羣

十三、沒有房產證的單位內部開發房買賣合同效力的認定
裁判要旨：
單位內部開發的房屋，雖限定購買人為本單位職工，並尚未取得房產證，但只要不違反法律、行政法規的強制性規定，雙方意思表示真實一致，不具有購買條件的人與該單位職工達成房屋買賣合同，應認定合法有效。
來源：人民法院報2010年3月18日版，案號：（2011）鄭民三終字第725號，作者：崔霞、孔凡鬆、申陽，河南鄭州中原區人民法院

十四、買賣雙方約定土地出讓金繳納方式不違反國家強制性規定
河南洛陽中院判決郭某訴李某經濟適用房轉讓合同糾紛案
裁判要旨：
經濟適用房符合條件上市交易的，需補繳土地出讓金。根據交易習慣，土地出讓金一般由出賣人承擔。如果交易雙方約定了土地出讓金繳納方式，且已實際履行，則一方不得以該約定違反國家規定和交易習慣為由撤銷該履行。
來源：人民法院報2015年11月12日，案號：（2015）洛民終字第1906號，作者：申文娟、樊蕾，河南省洛陽市老城區人民法院