擅自轉租房屋的法律責任
擅自轉租房屋的有效嗎
最高法院司法解釋規定,“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效”;“出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持”。從該司法解釋的文義來看,承租人擅自轉租行為是無效的,這也可以從最高法院奚曉明主編《關於城鎮房屋租賃合同司法解釋理解和適用》一書中的觀點得到印證。
最高法院這一規定,違背了“體系解釋”和“當然解釋”的民法解釋規則。
1、合同法第224條規定:“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同”及第228條規定:“因第三人主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金”。
依照民法體系解釋規則,從224條規定可以看出,如果出租人不解除原租賃合同,轉租行為不受影響。其次,228條規定所謂的承租人可以要求減少租金,當然是指合同有效為前提的。
2、轉租行為所導致房屋佔有和使用轉變,是否屬於“處分行為”呢?
按照我國合同法第51條無權處分的規定來看,我國相當一部分權威學者認為,無權處分的債權合同屬於效力待定。舉重而明輕的當然解釋告訴我們,既然無權處分他人物權的債權合同也不過是效力待定,那麼轉讓對權利人財產影響更小的所有權權能的效力,就不可能是無效的。當然,現在主流觀點認為,涉及無權處分的債權效力是有效的,那麼轉租行為的合同效力更應當有效。
法律應當賦予當事人合同自由,不應該隨意干涉,司法解釋將房屋擅自轉租的行為認定為無效,顯然缺乏依據。我們認為,房屋擅自轉租行為,可以比照無權處分行為,其轉租的債權效力應當具體情況具體分析,給次承租人提供更為靈活的司法救濟。
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