諸暨房產交易時間、費用
隨着經濟的發展,購房提上了大多數家庭生活的日程,很多家庭可能為了子女上學考慮,會買一些學區房或者交通方便的二手房。在二手房交易中,常見的購房糾紛有:過户糾紛、支付糾紛、房屋質量糾紛以及承諾未履行的糾紛。由於二手房的交易會更加複雜和多變,因此,廣大購房者在購房過程中應詳細考察,慎重決策,並且簽訂一份條款完備的購房合同,這樣,才能歡歡喜喜地安居樂業。
精選律師 · 講解實例
房產交易
新房產交易個税如何影響房價
國務院出台了房地產調控的新五條,其中對交易所得徵收20%的個税的説法引起軒然大波。據報道,這幾天一些地方出現了二手房交易火爆的現象,多家房產中心前排起了長長的隊伍。果然是一記重拳,很久沒有看 新國五條房交交易個税估算表 到這樣立竿見影的政策了。
對房產交易所得徵收個税符合有關法律規定。《中華人民共和國個人所得税法》第二條列舉了11項應納税所得,其中第九條即為“財產轉讓所得”課税項目,該法第三條進一步説明,“特許權使用費所得,利息、股息、紅利所得,財產租賃所得,財產轉讓所得,偶然所得和其他所得,適用比例税率,税率為百分之二十。”
關鍵在於“所得”的概念。從税收上講,所得是指扣除的成本因素後的淨收入,比如企業所得税,其應納税所得是按各項規定扣除了全部成本因素後的淨收入,基本上相當於利潤。套用到財產轉讓所得上面,應計税所得就是:房產轉讓收入—(購置、持有房產的相關成本)後的淨所得。
由於房產涉及無數的個人和家庭,且取得房產時的情況各不相同,因此“購置、持有房產的相關成本”很難核定。以其中最大項的購房成本而言,如果是近十來年買的房子,提供相關的發票是有可能的,但1998年住房改革前後取得的房子,我估計很難有人能提供這樣的證據。即使是前一種情況,也不排除有的人因為這樣那樣的原因把發票搞丟了,以及出於種種考慮,即使有也不願意出示的情況。因此長期以來,各地在房產交易時都是按交易金額的1-3%徵收個税。這種情況有點類似於營業税和增值税的關係。
因此,徵收20%的房產交易所得在具體操作上的確存在很多困難。各地如何執行,還是一個未知數,最大的可能還是要做出某種變通。
更重要的是,我認為徵收20%的房產交易所得這一政策的調控對象不清楚,實踐中很可能發生事與願違的情況。對於當前的房地產市場,決策層也承認在當前的形勢下,房價上漲有一定的客觀必然性。另一方面,經過各方面一輪又一輪的激烈討論,已經形成了當前房地產調控的三個主要着力點:一是穩定預期,二是抑制投資、投機性購房,三是增加房產持有環節的税收。每個政策目標都有一套相應的政策工具與之對應,如各地政府大力建設的保障房,對應的是穩定預期;提高銀行貸款的首付與利率,對應的抑制投機,開徵房產税則對應的則是增加房產的持有成本。當然三者之間也有交叉。
徵收20%的房產交易個税,要達到什麼目標呢?其着力的對象是誰呢?我有點看不明白。理論上講,該税的承擔者是賣房的人,因為他(她)獲得了交易所得。但税收的基本理論告訴我們,納税人與負税人往往是不一致的,這就是所謂的税負轉嫁原理税負之所以能轉嫁,主要是因為供求彈性所致。只有需求缺乏彈性,求之者眾,那個表面上納税的人就有可能、有條件將所有税負全部或部分地轉嫁給其交易方,從而讓政府打出的重拳如同落在棉花上一般。這種因為税負轉嫁而發生的調控錯位、調控失敗,書本與實踐中比比皆是。
具體到房產市場。全國的情況不好一概而論,但在北上廣這樣的中心熱點城市,房子一直是個賣方市場,所以在二手房交易上,形成的行業慣例都是由買房人承擔相關税費。一旦將20%的個税落實下來,結果只能有兩個:
一是仍然由買房人承擔,這就相當於政府通過徵税在提高房價,明顯與政策初衷不合;
二是由賣房人承擔,對此可能有兩個結果,一是賣房人被高額的税金嚇退,乾脆不賣了,如此的結果是減少房產市場的有效供給,這就為下一步房價上漲創造了條件,也明顯與政策初衷不合。
當然還有一種可能買賣雙方各承擔一部分,但即使如此,政策效果的方向仍然不會改變,無非是略微降低了強度而已。
這個政策對於抑制想現在購房用於投資(機)的那部分人是有用的 ,考慮到要交如此多的税,也可能會將打消一部分人通過買、賣房獲得的動機,不過這政策鏈條也太長了點,似與當前之事無補。
綜合上面所説的,房屋交易那麼就會存在很多的税錢,購買方和出售方都應該按照法律規定的條件來進行繳納,不同的税費所繳納的標準就會不一樣,所以,在過户之前一定要諮詢一下相關的單位,這樣才能在合法的情況下處理好過户的事情。
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