房屋買賣合同的撤銷時效

房屋買賣 合同撤銷後怎麼處理

合同撤銷解除後，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。但與一般的買合同相異，其有幾種特殊法律情形：

(一)根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、十三條的規定，因房屋主體結構質量不合格或房屋質量問題嚴重影響正常居住使用而形成的合同解除權和賠償請求權是可以並存的。

(二)根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條、第九條、第十四條的規定，如涉及到出賣人因欺詐行為而導致合同解除的，則買受人除了可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。因而，該賠償責任具有了懲罰性質，而不只是起填補作用了。

(三)對違約金的特殊規定。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：規定“ 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”此規定是為了體現我國民法中的等價有償原則，防止過分不公平的事情發生。

(四)買受人的選擇權。

在出賣人不能按合同交付房屋的糾紛中，多數買受人要求解除合同，並要對方退還房款及承擔違約責任。但這並非是必然的，在一定情形下，如因受房價上漲等因素影響，買受人也可能要求出賣人繼續履行合同並承擔違約責任。對此，如出賣人有能力繼續履行合同，應當要求其繼續履行合同並承擔違約責任;如出賣人確已沒有能力繼續履行合同，則應要求其解除合同，退還房款並承擔違約責任。

(五)涉及到的隨附合同的處理。

對此《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實踐，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”第二十五條第二款則規定其直接法律後果，即“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”。由此可見，商品房買賣合同的解除是商品房擔保貸款合同的解除的法定事由，且出賣人應將已收貸款直接返還給金融機構而不是買受人。

實踐中，當遇到上述可撤銷商品房買賣合同的情況之一時，當事人可請求撤銷房屋買賣合同，以實現自己的合法權益保護，畢竟房屋是經濟價值較大的商品。在此過程中，如果購房者因房屋買賣合同的撤銷與開發商發生了糾紛時，要注意及時諮詢相關的合同糾紛專家律師，避免自己的合法財產權益遭受損失。