小產權房屋買賣協議能公正嗎
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小產權房屋買賣協議有效嗎?
近年來,面對高房價,不少購房者把目光瞄準了農村集體土地以及“城中村”住宅小產權房,因而導致“小產權房”合同糾紛大幅增加。 非集體組織成員買賣“小產權房”合同是否有效具有很大爭議。目前大體有兩種觀點。一種為有效論。理由是:其一,最高人民法院(1992)民他字第8號覆函肯定了農村房屋買賣原則上不以所有權登記為生效要件,同時也間接地肯定了農村宅基地房屋是允許買賣的;其二,從《土地管理法》第62、63條立法本意來分析,其禁止的僅是對宅基地使用權的單獨轉讓,但在宅基地上的房屋所有權發生流轉的情況下,該宅基地使用權的附隨轉讓並不禁止;其三,認定小產權房買賣合同有效符合《合同法》規定小產權房買賣是一種合同行為,對其效力的認定當然要基於《合同法》的有關規定,只要合同的內容不違反法律、行政法規的強制性規定,形式也符合《合同法》的規定,就應該認定為有效合同,因此只要小產權房買賣合同具備合同要件,就應當認定為有效。另一種觀點為無效説。理由是:根據《土地管理法》第62條及其他相關條款的規定,農村宅基地使用權的取得有着嚴格的身份限制。由於“地隨房走”的制度,如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人,將導致宅基地使用權享受主體的擴大化,這與《土地管理法》規定顯然是矛盾的。其次,根據《物權法》規定,宅基地使用權屬於用益物權,而用益物權是一種不完整和受限制的所有權,其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權,故其流轉條件不能簡單等同於其他具備完全所有權的財產,而應受到限制,其轉讓合同的效力不能徑直認定為有效。-
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