關於認購協議與定金的問題

認購協議是廣泛存在於商品房銷售中的一種文書，與正式買賣合同的關係是預約合同與本約合同的關係，約定的是當事人為將來訂立本約合同而應履行的義務，只要當事人為締結本約進行了磋商，就履行了預約的義務，而對於是否締結了本約則在所不問。一般情況下，認購書中有定金條款，是為了保證買受人與出賣人之間訂立房屋預售合同或買賣合同而交付的定金，在性質上屬於立約定金，立約定金所擔保的是定約行為。雙方當事人不能就本約條款協商一致的，並不能一概認定為當事人拒絕訂立本約，而適用定金罰則。可以分為以下二種情況分別予以處理：
1、如果雙方爭議的條款在認購協議中已經出現，説明雙方曾經為此達成一致意見，雙方在簽訂正式合同時即應當接受，否則即屬於拒絕訂立本約，是對預約的違反，因而可以適用定金罰則
;2、如果雙方無法達成一致的條款在認購協議中未曾出現，當事人協商不成時，不能就此認定為任何一方當事人違反預約的約定，因而不適用定金罰則，定金應退還買受人。