零租金合同解除後，出租人主張房屋使用費是否應予支持

【案情】

鵬匯公司與齊娜公司簽訂租期5年、月租金94萬元的房屋租賃合同，並明確未經鵬匯公司書面同意，齊娜公司不得將承租的商鋪轉租、轉借給第三方使用。同日，雙方簽訂補充協議，就租期內以“零租金”計收租賃費用、齊娜公司按期支付管理費達成一致。

合同簽訂後，齊娜公司將房屋交給其入股的圖卡諾公司進行經營。鵬匯公司以齊娜公司違反合同約定，將案涉房屋交付他人使用為由，向齊娜公司郵寄送達合同解除通知書。其後，鵬匯公司訴至法院，要求確認租賃合同已解除，並要求齊娜公司按照月租金94萬元的標準支付至實際返還案涉房屋之日止的房屋佔有使用費。

【分歧】

齊娜公司違反合同約定將房屋交給第三方使用導致租賃合同已經鵬匯公司行使解除權為由解除的事實毋庸置疑，但關於齊娜公司是否應當按照94萬元的月租金標準支付房屋佔有使用費，存在兩種意見：

第一種意見認為，房屋佔有使用費的本質是房屋所有權人依法享有的對房屋的佔有、使用、收益、處分等權益受到侵害後，侵害人給予的經濟補償。鵬匯公司依約行使合同解除權後，雙方合同已經終止，齊娜公司基於合同取得案涉房屋的合法使用權基礎已經喪失。齊娜公司繼續佔有案涉房屋的行為有礙鵬匯公司房屋所有權的行使，該公司有權要求齊娜公司自合同解除之日起至返還案涉房屋之日止的房屋佔有使用費，按照補充協議約定的租金標準並不能對鵬匯公司的損失造成補償，故應按照雙方原有的租金合意認定房屋佔有使用費。

第二種意見認為，雙方當事人已經形成了5年租期內零租金的合意，前述合意的產生系鵬匯公司以整體發展案涉房屋所在區域的商業經濟為目的商業行為與齊娜公司的投資行為之契合，此契合正是本案雙方當事人存在的特殊關聯。在法院判決齊娜公司返還房屋之前，房屋佔有使用費按照原合同約定的月租金標準執行有失公平，應當給予鵬匯公司更多的舉證證明責任，在其未對存在的損失進行舉證的情況下，應承擔舉證證明不能的後果，主張房屋佔有使用費的訴訟請求應當予以駁回。

【評析】

筆者同意第二種意見。

第一，鵬匯公司未舉證證明其他損失的情況下，合同約定的零租金標準可以作為房屋佔有使用費的參考依據。承租人與出租人的租賃關係解除後，承租人繼續佔用使用案涉房屋的行為已侵害了出租人的物權，出租人基於此可以向承租人主張支付房屋佔有使用費。司法實踐中，對合同解除後承租人繼續佔有使用租賃房屋給出租人造成的損失，一般以雙方約定的租金標準進行衡量。但鵬匯公司按照變更前的租金標準主張房屋佔有使用費有違雙方當事人5年零租金的一致意思表示，因此，鵬匯公司應對其損失另行舉證，在其未舉示證據證明存在其他損失的情況下，應承擔舉證不能的責任，可以零租金標準進行主張。

第二，鵬匯公司的損失應當以齊娜公司的違約行為是否阻礙了租賃合同目的實現為衡量標準。鵬匯公司之所以願意以零租金條件招攬承租人，主要目的是通過入駐企業的商業經營聚集商業人氣、形成商業規模。本案中，圖卡諾公司的經營行為直接促進了案涉房屋所在區域的商業發展，並從客觀上形成了一定的商業客户規模，因此，齊娜公司的違約行為實際上並未影響鵬匯公司合同目的之實現。從規範鵬匯公司不誠信的交易行為、對齊娜公司的違約行為予以懲戒的角度出發，第二種處理意見較為妥當。

第三，鵬匯公司主張損失賠償的確定應結合齊娜公司違約的主觀過錯程度及合同履行情況等因素考慮。齊娜公司違反合同約定將案涉房屋交付圖卡諾公司使用的行為固然是導致合同解除的直接原因，但齊娜公司與圖卡諾公司的經營範圍一致，且圖卡諾公司對案涉房屋的裝修、使用等均符合鵬匯公司與齊娜公司的合同約定，並未實際損害租賃物，亦未實際損害鵬匯公司的物權;從合同履行情況的角度看，齊娜公司雖然未實際使用案涉房屋，但齊娜公司系圖卡諾公司的股東，圖卡諾公司每月亦按約向鵬匯公司支付了管理費，未對合同履行造成嚴重影響。因此，筆者認為，採取第二種處理意見，更體現了實質公正。

(作者單位：重慶市江北區人民法院)