租客“毀壞式”退房被起訴賠償9萬元

廣州南沙區法院：承租人未盡妥善保管義務，應承擔賠償責任

來源：人民法院報 | 作者：鄭育婷謝雨虹

租客退租後留下一片狼藉，房屋牆壁、地面均遭人為損壞，導致房屋無法正常使用，房東怒將租客訴至法院。近日，廣東省廣州市南沙區人民法院審結一起房屋租賃合同糾紛案，判決租客向房東賠償房屋維修費及租金損失共計9萬元。

張某在廣州某區租賃了一套200平方米的複式住宅用於經營會所。租賃期間，因原業主的經濟糾紛，涉案房屋被法院查封拍賣，陳某通過司法拍賣程序取得了房屋所有權，並根據“買賣不破租賃”原則，取代原業主成為涉案房屋的出租人。此後，陳某與張某協商一致，雙方同意解除租賃合同，在陳某向張某支付6萬元補償款後，張某按照約定提前將房屋交還給陳某。張某搬離涉案房屋時，雙方未辦理交接手續。兩日後，陳某前去檢查涉案房屋情況，發現房屋內一片狼藉，垃圾滿地，房屋的牆、地面、櫥櫃、樓梯、房門等均存在不同程度的損壞。陳某隨即要求張某進行修復，但遭到張某拒絕。由於張某既不願意將房屋恢復原狀，也不願意支付修復費用，陳某將張某訴至法院，要求其賠償房屋修復費用、租金等損失。

法院審理後認為，陳某通過司法拍賣獲得涉案房屋所有權，依據“買賣不破租賃”原則，張某與原業主簽訂的房屋租賃合同對陳某和張某繼續有效。根據《中華人民共和國民法典》第七百一十四條的規定，承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

本案中，張某作為涉案房屋的承租人，在房屋租賃合同關係解除前負有妥善保管房屋的義務；合同關係解除後，張某應當向陳某交還狀態完好的房屋，並負有通知業主陳某查驗、接收房屋的附隨義務。但張某作為房屋承租人，實際未對房屋盡妥善保管義務，導致屋內牆體、地面及屋內設施等損壞嚴重，故應對房屋維修損失承擔賠償責任。同時，因房屋損壞不能正常使用，還應賠償相應的租金損失。法院遂作出如上判決。

一審判決後，張某不服，提起上訴。廣州市中級人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。

■法官説法■

近年來，因退租引發的房屋租賃合同糾紛日漸增多。退租過程中，租賃雙方容易因房屋設施設備折舊、房屋保養、清潔、費用結算等問題產生爭議。若雙方爭議無法化解，則容易在退租時產生糾紛。根據《中華人民共和國民法典》第七百一十一條、第七百一十四條之規定，承租人有按約定用途使用租賃物、妥善保管租賃物的義務。《中華人民共和國民法典》第五百零九條第二款同時還規定了當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。承租人在退房時，保證房屋完好無損、乾淨整潔即為其應當承擔的合同義務，亦為踐行誠實信用原則的表現。本案中，陳某退租時惡意損壞房屋，既沒有盡到承租人妥善保管租賃物的法定義務，也有違誠信、友善的社會主義核心價值觀，應根據《中華人民共和國民法典》第七百一十四條“承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任”之規定，賠償出租人損失。此外，為避免當事人在合同關係終結後產生不必要的糾紛，法官建議租賃雙方當面清點、查驗、接收房屋以及屋內的設施設備。