杭州房屋買賣律師:因拒絕預交物業費,開發商拒不交房,應支付逾期交房違約金

業主不願意預交物業費，開發商就拒不交付新房。近日，安徽省合肥市中級人民法院對這起商品房銷售合同糾紛案作出終審判決，預交物業費並非雙方合同約定的辦理房屋交接手續的前提條件，開發商應按照合同約定，向業主支付逾期交房違約金13.43萬元。

一審法院查明，2016年8月30日，合肥市民蔡某與合肥藍光房地產開發有限公司（以下簡稱藍光公司）簽訂商品房買賣合同。合同約定，蔡某購買藍光公司開發的一套商品房，總價款為211萬餘元，應於2019年7月6日前交房。合同簽訂後，蔡某依約支付了全部房款，履行了全部合同義務。2018年12月20日，藍光公司通知蔡某辦理交房手續，在向蔡某發出的“需繳納款項明細”“業主需攜帶資料”“物業移交確認單”等材料上寫有“預收物業服務費”等字樣。蔡某依據商品房買賣合同，拒絕預交物業費，導致未完成房屋交付。

2019年7月25日，蔡某再次赴案涉小區辦理交房手續，因其拒絕預交物業費，受開發商委託的物業公司拒絕向其交房。同年9月18日，蔡某向藍光公司發出關於房屋催交的函，載明蔡某兩次前去收房被拒的經過。直到2020年5月20日，物業公司才代藍光公司將案涉房屋交付給蔡某，共延遲了318天。

一審法院認為，藍光公司與蔡某簽訂的商品房買賣合同合法有效，雙方均應按合同約定嚴格履行各自的權利義務。蔡某已向藍光公司支付了全部房款，履行了全部合同義務。藍光公司在通知蔡某辦理交房手續時和委託物業公司交付房屋時均要求蔡某預交物業費，進而導致案涉房屋遲遲不能交付。先行交納物業費並沒有在案涉商品房買賣合同中約定，物業費是否預交與房屋買賣合同是不同的法律關係，藍光公司的行為未遵循誠實信用原則，已構成違約。藍光公司應按照案涉商品房買賣合同中約定的逾期交房違約金的標準和計算方式，向蔡某支付逾期交房違約金。法院一審判決藍光公司向蔡某支付逾期交房違約金13.43萬元。

藍光公司不服，向合肥中院提起上訴。

合肥中院審理後認為，預交物業費並非是雙方合同約定的辦理房屋交接手續的前提或必要條件，蔡某未能成功收房，藍光公司具有過錯。此後蔡某曾多次赴項目現場要求收房，也曾向藍光公司發函，表明其作為買受人已採取必要措施向出賣人積極主張權利，並不存在任由損失擴大的主觀故意。反觀藍光公司，其作為出賣人在蔡某已明確對物業費問題提出異議的情況下，未能及時調整交房流程以促成交付，其合同履行行為不當，一審法院據此認定藍光公司承擔逾期交房的違約責任，二審法院予以認同。一審法院依據雙方合同約定計算違約金，未超過法定標準，並無不當。合肥中院終審判決駁回上訴，維持原判。

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來源：人民法院報 | 作者：周瑞平王君