　　北京存量房買賣律師，存量房買賣中如何解除合同的效力？

一、原告訴稱

原告馬一向本院提出訴訟請求：1.解除雙方簽訂的房屋買賣合同;2.被告退還原告購房款25萬元;3.被告支付(總房款的10%)違約金6.5萬元;4.被告承擔本案全部訴訟費用。

事實和理由：2020年3月23日，原、被告就被告的房屋，簽訂了《房屋買賣合同》。合同簽訂後,原告依約支付了25萬元的購房首付款,剩餘40萬元，向中國建設銀行股份有限公司西寧城西支行，以按揭貸款方式辦理，現貸款已審批通過。2020年3月31日被告通過微信向原告發出通知欲解除雙方的房屋買賣合同，原告認為，雙方的合同真實有效，被告應繼續履行合同義務，交付房屋，並及時給原告辦理過户手續。現因被告單方解除合同，原告亦同意解除與被告簽訂的房屋買賣合同，故為了維護原告的合法權益，特提起訴訟，請求人民法院判如所請。

二、被告辯稱

被告季二辯稱，一、原、被告自始至終沒有簽訂過《房屋買賣合同》,更談不上繼續履行什麼合同。在2020年3月23日,原、被告就被告共有房屋在經紀服務機構a房地產營銷策劃有限公司的居間參與下,簽訂了《存量房買賣居間服務合同簽約告知書》。告知書籤字後,原告給被告轉賬支付2萬元,並且原告和中介他們進行了錄像。被告回家告知妻子並商量賣房事宜,妻子堅決不同意賣房,明確表示“你要是執意賣房就和你離婚,並且房子我和孩子居住,你淨身出户,因為貸款是我還的,房子是我的”。答辯人把妻子不賣房子,答辯人無權賣房,也不賣房子的情況及時給中介和原告進行了明示和告知。但是中介和原告置若罔聞,又在3月30號轉賬23萬元。原告聲稱“剩餘40萬元以按揭貸款方式辦理,現貸款已審批通過”，真是可笑,雙方當事人沒有簽訂《房屋買賣合同》,銀行不可能辦理貸款業務的。原、被告沒有簽訂過《房屋買賣合同》,也沒法履行合同,事實上根本就談不上繼續履行合同。

三、本院查明

2020年3月23日，原告、被告與a房地產營銷策劃有限公司簽訂了《存量房買賣居間服務合同》，約定被告將房屋出售給原告，房屋價款650000元，原告於2020年4月15日前支付首付款250000元，剩餘購房款於2020年5月30日前通過銀行辦理貸款支付。同時約定除不可抗力影響外，被告未按本合同約定期限辦理相關手續的、故意拖延，不配合辦理等超過合同期限的、未按合同期限交付房屋的，每逾期一日，被告應按房屋總價的3%向原告加付違約金。超過十五日的，乙方有權解除合同，乙方解除合同的，應書面通知甲方，甲方承擔房屋總價10%違約金。合同簽訂後，2020年3月27日，被告與妻子協商售房事宜，其妻子王三不同意賣房。2020年3月29日，被告通過微信向案涉房屋的中介告知“妻子不同意賣房”。2020年3月30日，被告向原告出具“收條”確認收到購房首付款25萬元。同日，原、被告雙方補簽了《房屋買賣合同》，就案涉房屋價款、交付方式等進行了約定。2020年3月31日，被告通過微信向原告告知無法出售房屋的情況。同日，原告就案涉房屋向青海省職工住房公積金中心申請貸款獲批。現原告以被告拒絕履行合同為由訴至法院，雙方釀成糾紛。

另查，被告與其妻子王三於2012年1月16日登記結婚。案涉房屋系被告於2012年10月16日購買，被告與王三及銀行股份有限公司西寧市五四支行於2012年11月14日辦理了公證書，公證內容：被告與王三確認《住房借款合同》和《房地產抵押合同》內容。本案中王三作為被告委託訴訟代理人出庭參加訴訟，其當庭陳述：“我一直明確表示不同意賣房，也與中介公司明確表明過這個意思，中介公司也説回去和原告協商，但原告不同意，後來直接不接電話，這已經不是善意的房屋買賣行為了”。

四，裁判結果

一、原、被告於2020年3月26日簽訂的《不動產買賣合同》依法解除;

二、被告季二向原告馬一返還購房款250000元。

三、被告季二向原告馬一支付違約金19500元。

五、律師點評

原、被告雙方簽訂的《存量房買賣居間服務合同簽約告知書》、《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，雙方均應按約享有權利並履行義務。現被告以妻子王三不同意為由明示無法按合同約定交付房屋並配合辦理房屋過户手續。鑑於案涉房屋系被告與妻子王三在婚姻存續期間購買，系二人共有房屋，現被告個人出賣房屋，未經房屋共有人同意，截止庭審之日王三亦拒絕予以追認。亦即事實上被告因未取得處分權致使房屋所有權不能轉移，合同目的無法實現，現原告當庭同意並要求解除合同，予以確認。

合同解除後雙方應互負返還義務，故原告要求被告返還購房首付款250000元的訴訟請求，本院予以支持。關於原告要求被告承擔違約責任的問題，被告季二在未經房屋共有人同意的情況下擅自處分案涉房屋並收取購房首付款，且根據原告提供的案涉房屋不動產權證書，上面載明案涉房屋權利人登記為季二單獨所有，被告未舉證簽訂《存量房買賣居間服務合同簽約告知書》時，原告對該房屋所有權共有狀態存在明知，故被告存在過錯，應負違約責任。關於違約金主張的問題，原告主張按照《存量房買賣居間服務合同簽約告知書》中“除不可抗力影響外，被告未按本合同約定期限辦理相關手續的、故意拖延，不配合辦理等超過合同期限的、未按合同期限交付房屋的，每逾期一日，被告因按房屋總價的3%向原告加付違約金。

超過十五日的，乙方有權解除合同，乙方解除合同的，應書面通知甲方，甲方承擔房屋總價10%違約金”之約定要求被告支付違約金65000元，被告辯稱其及時告知了原告不能出售房屋的原因，原告強行要求繼續履行合同違反了法律規定，故被告不承擔違約金。鑑於被告在合同簽訂後及時告知原告無法出售房屋的情況，有效地防止了損失的擴大，基於公平原則，將違約金酌定按照總房款的3%計算即19500元為宜。綜上所述，原告的部分訴訟請求，於法有據，應予支持。