無合同情形下的物業管理糾紛的處理
一、關於無合同情形下糾紛的處理問題
業主委員會或業主與物業公司之間系契約關係,產生爭議後應依當事人締結的合同進行處理。但實踐中有不少物業管理公司與業主委員會或業主之間未訂立書面合同,甚至是房地產開發商派自己的部門管理樓盤,未辦理委託物業公司管理手續,未與小區業主訂立物業管理合同等等,為物業管理糾紛埋下了伏筆。
在無合同可依的情形下,法院在處理物業管理糾紛時應注意兩個突出問題:一是物業公司的資質問題。物業公司開展物業管理服務,除應辦理有關企業登記外,還應具備相應的等級資質、收費資質,並領有政府部門頒發的有關證書;對不具備法定資質卻從事物業管理工作併產生了物業管理糾紛後,法院可基於鼓勵企業發展、有利於人民生活的角度,在業主委員會或業主同意的情況下,限期物業公司補辦相關證書,並與業主委員會或業主簽訂物業管理合同,但證書補辦前的物業費用只按合理成本收取;如物業公司不能補辦手續,或業主委員會、業主不同意該物業公司繼續管理,法院應基於民法的公平原則,只支持物業管理企業的成本費用,而不應保護其違法違規而企圖賺取的經濟利益。二是物業費用標準問題。物業費用的收取應遵循合理、公開及與服務相適宜的原則,收取標準嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業管理服務費是政府指導價,確立費用時以物業管理服務的合理成本為基礎,以業主的經濟承受能力進行綜合測算的;而其他住宅,必須經業主或業主委員會之間就協議約定。如果當事人未就物業管理達成協議,表明當事人對物業管理的事項未約定,對收費標準、繳費方式也未約定,因而當事人之間服務合同關係不成立;如果物業公司對小區進行了管理,並因此而受到損失,可參照民法通則中的無因管理原則處理,由業主或業主委員會酌情給予其因提供服務而受損的、相當於損失數額的經濟補償。
二、關於法律適用問題
關於建築物的區分所有權,世界許多國家以立法的形式予以規範,如奧地利1948年的《住宅所有權法》、德國1951年《住宅所有權及繼續居住權法》、英國1957年《住宅法》等。由於我國目前對住宅方面立法滯後,尚未對建築物區分所有權制度作出規定,故目前對建築物管理尚無法律加以規範,國家建設部門擬議的規章尚未出台,目前僅存的是一些地方性法規和地方性規章。有學者建議我國在制定物權法或單行建築物區分所有權法時,考慮建築物區分所有權問題,因為物業管理問題,實質是區分所有建築物的管理問題。
-
情感機構退款總拖着怎麼催,情感機構不退錢怎麼辦
對於愛情恩人,其實很多年輕人都是把控不住的,現在隨着各種社交媒體的普及,很多的年輕人雖然年紀很輕,但實際上已經談過不少的戀愛,年輕人大多數都是比較衝動的,因為一點小矛盾就會吵架,但是在吵架之後卻不知道怎麼和自己的對象開心,所以就會選擇分手。大多數人剛分手的...
-
直播開蚌取珍珠騙局怎麼處理,記住這三點可追回!
最近,直播間開蚌取珍珠的騙局層出不窮,很多珠寶愛海者都陷入套路騙局之中。那麼,這個直播間開蚌騙局到底是個什麼歪門邪道呢?今天就來揭祕一下首先,介紹一下最火的DIY珠寶材料——愛迪生珍珠。愛迪生珍珠尺寸都比較大,光澤度好,有概率出近圓或正圓的珍珠,但是一個蚌...
-
上訴勝訴之購房合同糾紛
最近淄博市張店區人民法院的一紙《上訴風險提示書》暴紅法律界,該《上訴風險提示書》的中心意思是:因為法院的法官都是居中裁判、秉公執法,所以一審判決基本都是正確的,如果你敗訴了即使上訴,因為二審法院法官和一審法院法官都是讀的一本法律書,所以,二審改判、發回重...
-
個人電影投資對方沒有份額 我已經交完錢了怎麼辦 能追回嗎?
近些年來,影視投資被搬上台面,網絡上銷售電影投資份額大多是“影視投資”的騙子手法。即使詐騙手段並不高明,卻仍有人上當受騙。小編提醒,高收益率的電影很少,市民謹防受騙。現在影視投資騙局有很多,而且大都遭遇了製作成本數倍溢價、票房估值大跌眼鏡的情況。甚至有...