專業房產律師：對已查封的房屋簽訂預售/買賣合同，效力如何？

一、原告訴稱。

2016年10月18日，原告與三被告共同簽訂了房屋買賣合同、買賣定金協議書、補充協議、理房通定金監管協議四個合同，因1號房屋已於2016年5月10日被E市中級人民法院查封，原告在毫不知情的情況下與三被告簽訂了合同。由於三被告自簽訂合同起至今未與原告溝通房屋被查封的詳細情況，又因原告和三被告已簽署以上合同，導致原告喪失了購買其他房屋的最佳時機，鑑於第一被告明知在房產被查封的情況下繼續委託代理人出售該房產給原告，第二、第三被告沒有盡到審查審核的義務，第三被告在工作中出現了重大的失職行為，給原告造成了巨大的物質和精神損失，故提起訴訟。

原告張三向本院提出訴訟請求：1.請求法院判決2016年10月18日原告與三被告共同簽訂的房屋買賣合同、買賣定金協議書、補充協議、理房通定金監管協議為無效合同；2.三被告連帶賠償原告各項損失費共計近300萬元。

二、被告辯稱。

被告李四辯稱：同意合同無效。原告主張的違約金和各項損失不同意支付；定金、實際發生的居間服務費和保障服務費應由L公司退還；違約金80萬元以及溢價損失屬於重複主張，該房屋現在價值與簽訂房屋合同期間的價格基本一致，該項主張沒有法律依據；交通費及精神損害撫慰金不屬於被告承擔責任範圍；租房損失費與本案沒有關聯性，不同意承擔。

被告王五辯稱：同意合同無效的請求，要求我方承擔賠償責任不同意；居間服務費、保障服務費、定金、評估費都是L公司收取的，L公司應依法退還，我方無理由和法律依據承擔上述費用；違約金按照合同法58條的規定，合同無效後違約金不適用，違約金不同意支付；租賃費用和房屋溢價損失與本案沒有關聯，沒有證據能夠證明該項損失的存在和具體數額；交通費和精神損害撫慰金沒有法律依據，不同意支付。

被告L公司辯稱：不同意原告的全部訴訟請求。

本案是房屋買賣合同糾紛，我公司並非房屋買賣的相對方，主體不適格；居間合同與本案並非一個法律關係，不應在本案中審理。不同意居間合同無效的訴訟請求，我公司居間服務沒有瑕疵，在簽訂合同前我公司就詢問賣方，賣方保證房屋沒有其他糾紛也沒有被限制轉讓，在買賣雙方簽訂的B市存量房屋買賣合同第五條第一款有約定，又因簽訂合同時是代理人簽署，我公司為該筆買賣做了足夠的防範風險措施，定金20萬採用資金監管的方式，出賣方並未獲得定金，原告支付的20萬元仍在監管賬户中。此外，我公司經紀人在簽訂合同後一週內就做完定金核房並告知原告房屋被查封的情況，原告表示願意等被告將房屋查封解封，願意繼續交易，等待解封擴大的損失應由原告承擔。本案不屬於法定承擔連帶責任的任何情形，原告要求我公司承擔連帶賠償責任沒有事實和合同法律上的依據，請求駁回全部訴訟請求。

三、本院查明。

2016年10月18日，張三（買受人）與李四（出賣人）簽訂房屋買賣合同；張三、李四、L公司簽訂買賣定金協議書，居間服務合同，補充協議；張三、李四、B市F公司簽訂《理房通定金監管服務協議》（以下簡稱：理房通協議）；張三、李四、Z擔保公司簽訂《房屋交易保障服務合同》。上述合同均由李四委託代理人王五與張三簽訂。

房屋買賣合同中約定：李四將1號房屋出賣於張三，房屋成交價格為340萬元，房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價60萬元，上述價款買受人一併支付給出賣人；買受人向出賣人支付定金20萬元。第七條違約責任中第三款約定：出賣人將該房屋出賣給第三人，導致買受人不能取得房屋所有權證的，買受人有權退房，出賣人應當自退房通知送達之日起15日內退還買受人全部已付款，按照央行現行存款利率付給利息，並按買受了累計已付房價款的一倍支付違約金。

買賣定金協議書中附件定金收付收據載明：在L公司的居間服務下，今收到購買人張三購買1號房屋定金共計20萬元整。在房屋核驗信息確認表中是否有查封一欄中登記為無，商圈經理李二簽字。

居間服務合同中約定：張三向L公司支付居間代理費8萬餘元，並於本合同簽訂當日向L公司支付。

房屋交易保障服務合同中約定：張三向Z擔保公司支付保障服務費2萬元，評估費600元，並於本合同簽訂當日一次性支付。

經查，2016年E市中級人民法院作出裁定，將涉案房屋予以查封，查封期限自2016年5月10日至2019年5月9日。

關於涉案房屋被查封的情況，經詢問張三稱：2017年2月15日L公司告知其房屋被查封的情況；李四、王五稱：2016年10月18日在簽訂房屋買賣合同時並不知道房屋被查封，房屋買賣合同中寫明房屋沒有被查封；L公司稱：簽訂合同後房屋核驗時發現房屋有查封，具體時間記不清了。

四、裁判結果。

1.確認原告張三與被告李四就涉訴房屋所達成的房屋買賣合同關係無效；

2.被告李四於本判決生效之日起七日內向原告張三返還房屋定金20萬元；

3.被告李四於本判決生效之日起七日內向原告張三賠償損失100萬元；

4.駁回原告張三的其他訴訟請求。

五、律師點評。

本案爭議的焦點為涉訴房屋買賣合同和所涉協議書效力的認定及其後續相關問題的處理。

其一，關於涉訴房屋買賣合同效力的分析認定及處理後續問題的原則。

關於涉訴房屋買賣合同的效力。《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效。……（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”根據法律的相關規定：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的，該房地產不得轉讓。違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。

具體在本案中，涉案房屋在2016年5月已被查封，李四與張三在2016年10月18日簽訂房屋買賣合同，擅自將已被司法機關採取了查封強制措施的房屋轉讓給他人，該合同明顯違反《中華人民共和國房地產管理法》的規定，應屬無效。

關於合同無效後相關問題的處理。《合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”實際上，合同不成立、無效或被撤銷，只是不發生當事人所預期的法律效力，但並非不產生任何法律效果；相反，相關合同當事人應承擔相應的法律後果，如返還財產、承擔締約過失責任、接受行政處罰等。具體到本案來看，具體在本案中，在合同簽訂當日，張三支付給李四定金20萬元。對於該定金在涉訴房屋買賣合同無效後，應當由李四返還給原告張三。然後再根據案件實際情況分析應否承擔相應的締約過失責任。

其二，關於本案雙方當事人的締約過失責任。

所謂合同締約過失責任，是指合同不成立、無效、被撤銷或者不被追認時，當事人一方因此受有損失，對方當事人對此有過錯時應賠償受害人的損失。締約過失責任雙方所承擔的損失為締約過程中因合同無效給對方造成的相應損失，而非合同標的自身之價款，且這個損失與對方當事人的過錯行為之間有着因果關係。締約過失責任的成立，需要具備以下構成要件：（一）締約人一方違反了先合同義務。具體是指基於誠實信用原則，自締約雙方為簽訂合同而互相接觸磋商開始逐漸產生的注意義務。（二）相對人受有損失。該損失為財產損失，不包括非財產損失；該損失為信賴利益損失，不包括履行利益損失。（三）違反先合同義務與該損失之間有因果聯繫，即該損失是違反先合同義務引起的。（四）違反先合同義務者有過錯。《合同法》第四十二條即是關於締約過失責任的規定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。”

本案關鍵在於雙方當事人是否違反了先合同義務，是否存在相應損失。首先分析一下本案當事人的先合同義務。對此可從兩個方面進行分析：一方面是李四作為涉案房屋的所有權人，知道或應當知道房屋被查封的事實，在房屋買賣的過程中未如實告知對方房屋的查封情況，違反了誠實信用的先合同義務具有一定過錯。另一方面張三在得知房屋被查封后，仍然堅持履行合同，導致房屋損失進一步擴大，也具有一定過錯。至於王五的責任承擔問題，因王五是李四的委託代理人，李四對王五的代理行為應承擔責任，故王五對於房屋溢價損失無需承擔責任。就損失問題，原告主張為2017年2月16日至2018年6月27日的租房費12餘萬元以及不能如期購房給原告帶來的房屋溢價損失150萬元，對於李四應當承擔的損失數額的確定應綜合當事人的過錯程度、房屋買賣的相關事實以及房屋的實際情況等因素綜合進行確定。對於張三支付給L公司居間代理費8萬餘元、保障服務費2萬元，評估費600元，原告的該項主張屬於居間合同的範疇，與本案非系同一法律關係，對此原告可另行主張解決。

關於張三主張的違約金問題，房屋買賣合同被認定為無效後，合同至始無效，合同的違約問題便不存在，因此對於張三的違約金主張，不予支持。關於交通費和精神撫慰金的主張，因缺乏事實與相關法律依據，不予支持。