“自然資源部關於加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的TZ”,無產權房的辦證問題
一、合同中約定由業主承擔土地出讓金、税費的條款不發生債務轉讓的效力,該條款系無效格式條款;
合同中約定土地出讓金、税費等由業主承擔的條款,這類似於債務轉讓,但本案並未產生債務轉讓的效果,其理由是:債務轉移必須符合三個條件:1、轉讓的債務必需為合法有效的債務,即債權人與債務人之間存在合法有效的債權債務關係,如果為非法的債務當然是不允許轉讓的;2、轉讓的債務具有可轉移性而非專屬於債務人自身的;3、債務人轉讓債務必須得到債權人的同意。本案中,依照土地管理法及房地產管理法的相關規定,開發企業在開發前必須要交清土地出讓金及相關税費,因此,這是專屬於開發企業對國家的債務,是不能轉讓的。其次,既使轉讓,也應得到債權人國家的同意,但迄今為止,相關國家行政部門並未明確表達同意這種轉讓,因此,本案並不產生債務轉讓的效果。
本案的合同系格式條款,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間權利和義務,並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以説明。提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。本案中約定税費由業主承擔的條款是免除了開發企業A公司的向國家的繳納義務,加重了業主方的購房成本,但簽訂合同時A公司並未採取合理方式提請業主注意,也沒有單獨對該條款於以説明。因此 ,該條款是無效條款。
綜上兩點,本案的鉅額土地出讓金、税費理應由被告方承擔。
二、即使土地出讓金、税費未繳納,也應為原告先行辦證,本案並不存在辦證前的障礙;
依照《自然資源部關於加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》(自然資發〔2021〕1號)第二條之規定:房屋已銷售且已入住的住宅項目,開發單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款,以及將經濟適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補繳土地出讓價款,或者開發單位欠繳税費的,可報經地方人民政府同意,按照“證繳分離”原則,在有關部門追繳土地出讓價款和税費的同時,辦理不動產登記手續。因此,國家政策導向如此,本案並非必須要先繳費後辦證,不存在辦證前的障礙。
三、B公司在將涉案房產過户到自己名下時,已經發生了合同權利義務的概括性加入,因此,B公司理應與A公司一起連帶承擔辦證及違約金給付義務;
《民法典》第五百五十二條規定:第三人與債務人約定加入債務並通知債權人,或者三人向債權人表示願意加入債務,債權人未在合理期限內明確拒絕的,債權人可以請求第三人在其願意承擔債務的範圍內和債務人承擔連帶債務。本案中B公司明知涉案房產的來龍去脈,仍願意配合將房產過户到公司名下,原告方也對這種過户表示認可。表明B公司願意與A公司一起承擔合同權利義務 ,因此,原告要求二公司共同承擔辦證及違約責任完全符合法律規定。
四、違約金的起算點應從原告方第一次主張權利要求二公司辦證、支付違約金之日起算。
-
偷偷買了保險後身故,受益人能否領到保金
案例:曹某經商多年雖然收入頗豐,但仍有危機意識,就給自已買了一份人壽保險。該保險於2015年5月6日購買,金額較大,算是給妻兒留下了保障,但沒有告訴妻子。兩年後,曹某因車禍不幸去世。由於曹某沒有告訴妻子之前買過人壽保險的事情,所以曹某的妻子並沒有在第一時間去找保...
-
一字之差,勞動合同和勞務合同區別為何?
1.主體資格不同勞動合同:我國《勞動合同法》第二條規定:“中華人民共和國境內的企業、個體經濟組織、民辦非企業單位等組織(以下稱用人單位)與勞動者建立勞動關係,訂立、履行、變更、解除或者終止勞動合同,適用本法。國家機關、事業單位、社會團體和與其建立勞動關係...
-
傳奇私服頂榜返利的,可以追回損失麼?
網絡遊戲的發展帶動了很多的產業鏈,最近幾年出現一種懷舊風遊戲,傳其私服頂榜,為了能夠快速變現,引導玩家充值,開發出來各種不同的方式。那麼到底什麼是傳奇頂榜騙局呢?很多人都知道傳奇遊戲,曾經風靡了很長一段時間,為遊戲公司賺取了不少的利潤。現在這麼多年,網絡上早...
-
杭州資深刑事律師,合同詐騙罪和信用卡詐騙罪有什麼區別?
如今我國經濟實力的大幅度上升,人民的日益消費水平也在提高。信用消費也使得人們的購買慾在急速增加,隨之而來的便是一些不法之徒的出現。他們利用這些來進行一些詐騙行為,最為普遍的是信用卡詐騙和合同詐騙,那麼信用卡詐騙和合同詐騙有什麼不同呢。信用卡詐騙和合...