開發商不能開具發票導致買受人無法在轉移登記環節交税的，税務機關可以憑生效文書確認的價格徵繳房地產交易税費

案情簡介：

2010年11月4日，原告李某某（出借人）與被告濟南某開發公司（借款人）簽訂借款協議，約定原告李某某向被告被告濟南某房地產開發有限公司出借人民幣2000萬元，借期一年。借款到期後，開發公司不能償還貸款。2014年10月1日，雙方簽訂抵頂協議，約定開發公司將其開發的2幢西101、102、103、104、105、106、107、108，3幢西102、103號共計十套房產抵頂給原告李某某，用於抵頂上述本息，被告開發公司於上述協議簽訂之日將上述房產交付原告李某某。

 2022年1月20日，上述十套房產辦理首次登記。原告李某某多次提出辦理轉移登記，但被告開發公司稱已經被税務機關列為非正常户，無法開具購房發票，故無法繳納房地產交易税費，無法辦理轉移登記。

裁判要旨：

一、當事人在債務履行期限屆滿後達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，人民法院要着重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發生。經審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。

二、開發商不能開具發票導致買受人無法在轉移登記環節交税時，税務機關可以憑生效文書確認的價格徵繳房地產交易税費。

律師解析：

本案涉及兩個問題，一個是抵頂協議的效力問題，一個是公司以被税務機關列為非正常户，如何繳納房地產轉移登記税費的問題。

一、抵頂協議的效力。

抵頂協議的效力在實踐中爭議很大，九民會議紀要對此進行了統一規定。法〔2019〕254號《全國法院民商事審判工作會議紀要》第44條規定：“【履行期屆滿後達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期限屆滿後達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，人民法院要着重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發生。經審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。”第45條規定：“【履行期屆滿前達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期屆滿前達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，因此種情況不同於本紀要第71條規定的讓與擔保，人民法院應當向其釋明，其應當根據原債權債務關係提起訴訟。經釋明後當事人仍拒絕變更訴訟請求的，應當駁回其訴訟請求，但不影響其根據原債權債務關係另行提起訴訟。”本案中抵頂協議達成於借款合同屆滿後多年，且房產已經交付債權人使用，未發現惡意損害第三人合法權益等情形，故人民法院認定抵頂協議有效。

二、公司已經被税務機關列為非正常户，如何繳納房地產轉移登記税費。

《國家税務總局關於契税納税申報有關問題的公告國家税務總局公告（2015年第67號）》規定：根據房地產權屬轉移契税徵管中遇到的實際情況，現將下列情形契税納税申報有關問題公告如下：“一、根據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發生土地、房屋權屬轉移，納税人不能取得銷售不動產發票的，可持人民法院執行裁定書原件及相關材料辦理契税納税申報，税務機關應予受理。二、購買新建商品房的納税人在辦理契税納税申報時，由於銷售新建商品房的房地產開發企業已辦理註銷税務登記或者被税務機關列為非正常户等原因，致使納税人不能取得銷售不動產發票的，税務機關在核實有關情況後應予受理。”

律師接受原告李某某委託後，向人民法院提起訴訟，請求判令被告開發公司協助原告李某某，將上述十套房產轉移登記至原告李某某名下。後雙方達成調解協議，人民法院出具民事調解書，即被告公司協助原告李某某將涉案房產轉移登記至原告李某某名下，同時在調解書上載明瞭每套房產抵頂的數額。需要特別説明的是，根據最高院民事調解書的書寫模板，調解書沒有“經本院審理查明”，故實踐中税務機關納税的依據為“原告訴稱”和調解主文。作為原告代理人，必須將税務機關的關心的法律關係、價格、坐落等基本信息在民事起訴狀中寫清楚，以便人民法院表述。

三、本案的關鍵是在開發商不能開具發票時，税局機關可以根據生效法律文書中確認的價格徵税，同時不動產登記機關可以根據生效法律文書辦理轉移登記，同樣的情形亦經常出現在法拍房中。本案在調解書的履行環節，税務機關提出開發商因不能開具發票，故不能繳納企業所得税等税費，所以不能收取房地產轉移登記税費。原告代理人認為，企業所得税等税費並非房地產轉移登記税費，税務機關可以做出徵税決定並通過申請非訴強制執行方式徵税；執行不能的，人民法院出具將出具終本裁定，待開發商有執行能力時恢復執行。多次溝通後，原告順利交税並辦理了涉案房產的轉移登記手續。作為買受人，原告繳納的税費為契税和印花税。