宅基地使用權財產性權益如何實現

農村宅基地是農村土地的重要組成部分，其使用權是農民的一項最基本的財產權利。農村宅基地使用權問題牽扯到廣大農民的切身利益，掌握一定的宅基地使用權財產性權益的相關法律知識有助於我們正確維護自身的合法權益。那麼讓我們一起來了解一下關於宅基地使用權都有哪些法律知識呢?

一、宅基地使用權是什麼?

宅基地使用權指的是農村集體經濟組織的成員依法享有的在農民集體所有的土地上建造個人住宅的權利。根據我國物權法的規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權利用該土地建造住宅及其附屬設施。

二、對取得主體資格的限制

1、對取得主體資格的限制根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，宅基地使用權主體為符合宅基地建房申請條件的集體經濟組織成員。國務院在2004年10月21號發佈的《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》中明確規定，禁止城鎮居民在農村購買宅基地，國土資源部2004年發佈的《關於加強農村村民宅基地管理的意見》中也規定，農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，這是對原始取得主體資格以及繼受取得主體資格的限制。

至此我們可以得出結論，作為非集體經濟組織成員其購買宅基地使用權的行為因為主體不適格且違反相關法律知識。但因為我國房產法律採取地隨房走的流轉變動原則，所以，對宅基地使用權繼受取得因為上述物權的變動原則而有了例外。對於非集體經濟組織成員因繼承、遺贈(一般的贈與目前還存在爭議，因為可能存在以贈與為名實則買賣宅基地使用權的不法行為)、司法強制等方式取得房屋所有權的，宅基地使用權可以在房屋存續的情況下暫時享有。例如：子女因户口遷徙而喪失原本具有的本集體經濟組織成員身份，其因為繼承而取得了父母合法的房屋財產，也當然的取得了該房屋佔有的對應的宅基地使用權。但該宅基地使用權是以合法房屋財產的存續為前提的，房屋權利存續，宅基地使用權存續，房屋滅失(無論是自然滅失或人為滅失)，宅基地使用權滅失。

三、宅基地使用權財產性權益如何實現

對宅基地使用權可否轉讓或抵押，一直存在不同意見。

一種意見認為：宅基地使用權和地上房屋是農民的基本生活條件，如果允許放開轉讓或抵押，可能導致農村土地都被流轉出去，導致農民流離失所，也不利於保護土地資源。

另一種意見認為：隨着城鎮化的發展，很多農民進入城市，也有不少城鎮居民下鄉購房，已經出現宅基地使用權向外流轉的情況，特別是在城市附近或者比較發達地區。宅基地上的房屋屬於農民個人所有，應允許轉讓或抵押，或者對轉讓或抵押作出一定的限制，以緩解農民的資金困難。

筆者認為：實踐中，宅基地使用權單獨轉讓和抵押的情況較少，最具爭議的是宅基地上房屋能否轉讓或抵押，是否實行“房地一體主義”。

對“房地一體主義”應如何理解?

根據《城市房地產管理法》第32條、第61條第3款和《物權法》第146條、第147條、182條的規定，在建設用地使用權轉讓和抵押上，法律採取的是“房地一體主義”。這並不難以理解，採用“房地一體”的現實基礎是房和地無法進行物理上的分離;從權利歸屬的角度看，“房地一體”有利於簡化物權關係，因此，宅基地使用權上的“房地一體主義”，也是學界的通行觀點。但問題是，此處的“地”具體應指什麼，眾所周知，在城市，“房地一體”中的“地”也並非指土地所有權，而是建設用地使用權。基於前述對宅基地使用權特殊性質的分析，筆者認為，農村宅基地上房屋的“房地一體”中的“地”不應是指宅基地使用權，而僅指其上設立的地上權。因為宅基地使用權實際上是集體所有權的實現方式，是一種資格權。不管是單獨轉讓、抵押還是通過“地隨房走”的方式變相轉讓、抵押，如果將宅基地使用權向無集體經濟組織成員資格的人流轉，集體所有權必將成為一個空殼。而如果在宅基地使用權外另設一個單獨的地上權以緩衝，則可以解決因宅基地使用權特殊性導致的僵化問題。單獨設立的地上權與建設用地使用權一樣，具有單純的財產權性質，可自由流通。

如上所述，只要還堅持集體公有制的基本經濟制度，宅基地使用權就只能在本集體經濟組織內部流轉，否則，集體所有權將名不符實。正是考慮到了宅基地使用權的上述特點，《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見意見》也明確提出，“探索進城落户農民的宅基地使用權在集體經濟組織內部自願、有償退出和轉讓”，即宅基地使用權流轉應限於本集體經濟組織內部。

因此，就宅基地使用權本身來説，不僅不能轉讓給城市居民，對其他的集體經濟組織也不應轉讓。當然在其上設立地上權的情況下，地上權結合房屋則不應受到轉讓對象的限制，這既可以實現宅基地使用權的財產性權益，又能避免集體所有權空殼化，同時還能確保農民的福利保障不流失。對於宅基地使用權具體如何轉讓的問題，根據《意見》規定，可以在專門設立的農村產權流轉交易市場進行評估作價轉讓，當然該市場除了價格發現和傳遞信息的功能外，還具有對受讓人的資格審查、權利登記等職能。此外，對於宅基地使用權的轉讓是否需要經本集體經濟組織同意，筆者認為，基於上述分析，宅基地使用權只能在本集體經濟組織內部流轉，該流轉是本集體經濟組織內部成員之間的互通有無，不影響集體所有權本身，故不需要經本集體經濟組織同意。只不過在轉讓後，再申請宅基地的，本集體經濟組織有權不予批准。對於宅基地使用權抵押問題。因為抵押涉及到債務不能清償時需要對抵押物拍賣或變賣的問題，因此，《物權法》明確規定，宅基地使用權不能抵押。筆者認為，如果允許宅基地使用權在本集體經濟組織內部轉讓，則理論上也應允許在本集體經濟組織內部抵押，但考慮到《物權法》對此做了明確規定，而且抵押主要是向銀行等金融機構借款融資的擔保，一般很少在本集體經濟組織內部設定抵押，因此，可以延續《物權法》禁止宅基地使用權抵押的規定。但根據“2014年中央1號文件”的要求，要“慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”，而目前在抵押上，《物權法》採用的也是“地隨房走”的原則，因此，應明確住房財產權抵押後，“隨房走”的“地”不是宅基地使用權，而是地上權，該地上權作為用益物權，與建設用地使用權一樣，是有期限的。即使因實現抵押權導致房地轉讓，則在該地上權到期後，宅基地使用權人或集體所有權人仍可以依法收回該宅基地。

四、宅基地使用權能否繼承

如果子女已經與父母分户另行申請了宅基地，則在父母已經去世沒有其他成員的情況下，就原來父母的户來説，户本身不復存在，集體經濟組織應有權收回該宅基地另行分配; 如果子女沒有與父母分户，還與父母一同生活，則由於原來的户還有其他成員，不發生繼承的問題;如果子女已經不具有本集體成員資格，基於宅基地使用權的成員權屬性，該子女不應享有對宅基地使用權的繼承權，但對其上所設地上權或房屋本身，應作為被繼承人的財產，可予繼承。

以上就是小編為您整理的宅基地使用權財產性權益如何實現的知識，宅基地使用權是農民最重要的基本財產權利之一，而目前仍有許多案例中的當事人由於法律知識的欠缺而導致在宅基地使用權案中走不必要的彎路，因此瞭解相關法律知識是很有必要的，能夠幫助我們合法合理維護自身的權益。