吉林省房屋拆遷安置與補償指引

當前，在我國房屋拆遷安置與補償實踐中，拆遷方一般擁有專業隊伍，撐握國家法律、行政法規、地方性相關法規和政策的信息優勢，且有的拆遷項目，拆遷方往往與地方相關政府部門結成利益共同體，相互配合進行操作，企圖達到最大限度地減少對被拆遷一方經濟補償額度之目的。

反觀被拆遷一方則多為自然人，對絕大多數被拆遷人來説：一生也可能只能遇到這一次房屋拆遷，一般不撐握國家及地方相關拆遷的法律、法規知識和相關的政策規定，且我國有關房屋拆遷安置與補償的計算標準，並不是規定在國家的一部法律、行政法規，或一項政策規定中。而是散見於《民法典》、《民法典》、《中華人民共和國國土資源法》、《城市房屋拆遷管理條例》、地方省、市政府出台的本區域《房屋拆遷管理辦法》、地方省、市政府出台的本區域《棚户區改造拆遷補償管理辦法》等法律、行政法規和地方性法規及地方性政策中。要根據具體情況，準確計算出被拆遷房屋的安置與補償經濟標準，要求一般非法律專業人士能做到這一點是簡直就是強人所難!

從以上分析可以看出：在房屋拆遷實踐中，拆遷一方較之被拆遷一方，明顯處於優勢地位!有的拆遷方往往利用對被拆遷方的這種優勢，對被拆遷一方採取恐嚇、脅迫、欺騙的手段，騙取被拆遷方簽訂房屋拆遷補償協議。有的拆遷方甚至在簽訂拆遷補償協議時，故意將被拆遷方應得的補償款，寫成別的名目。一但拆遷方達到拆遷目的，反而又對被拆遷方進行起訴，以被拆遷方獲取不當得利為由，要求被拆遷方返還部分已領取的補償款，以求達到最低額度補償被拆遷方的目的。由於這種條款是拆遷方精心設計的，實際中法院一般會判決支持拆遷方的訴訟請求，使被拆遷方受到第二次傷害。

但針對這種情況，被拆遷一方也並不是一定就束手無策，而是應積極尋求法律專業人士的幫助，而且一定要找房地產專業律師(律師的專業實踐中已經非常細化)，以求公平合理的解決拆遷補償爭議。

實踐中房屋拆遷安置與補償，被拆遷方應主要撐握下列各種不同情況的補償計算方法：

一、拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

二、拆遷租賃房屋的，拆遷人應當考慮租賃人的利益不致受損。

三、拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償;拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。

四、拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

五、拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意後實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

六、拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。

七、拆遷被拆遷人購買或者建造的享有國家或者單位補貼的房屋，拆遷人按照有關各方的投資比例分別給予補償

八、被拆遷的住宅房屋屬於直管房屋或者單位自管公房的(包括非成套房)，拆遷人應當根據不同情況，對房屋承租人迸行不同的補償、安置。

九、拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古蹟等，依照有關法律、法規的規定辦理。

十、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。

十一、被拆遷房屋內的電話、有線電視、煤氣、互聯網等配套設施、設備的遷移費或者初裝費。由拆遷人支付給被拆遷人或者房屋承租人。

十二、被拆遷房屋的建築面積和用途，以房屋所有權證標明為準;未標明的，以房屋所有權權屬登記為準;房屋所有權權屬登記未明確的，可以向有關的鑑定機構申請鑑定，鑑定費用由拆遷人承擔。

十三、拆遷農民住房的，其中土地補償金歸村集體所有，其處理方式可以分配給全體村民，也可以用於村辦企業。

十四、在各地的棚户區改造中實行的房屋拆遷，其補償標準按當地政府的相關規定來補償。

十五、拆遷人對生活特別困難，又無力自行解決住房的被拆遷人必須妥善安置。具體標準和辦法由當地人民政府制定。

十六、房屋拆遷不得因建設項目的不同，對被拆遷人實行不同的補償

十七、貨幣補償金額以當地人民政府公佈的房地產市場評估指導價，結合被拆遷房屋的地段、用途、建築面積、樓層、朝向、裝修、環境、配套設施等因素確定。

十八、實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定的被拆遷房屋的價格，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。