小心“協議拆遷”在程序上做手腳，坑掉你的補償款

大家都知道，拆遷時要籤補償協議。簽訂補償協議通常是在徵收決定公佈，評估報告下發到被徵收人手中以後，才會協商簽訂補償協議。但是咱們在拆遷實踐中，發現徵收方有時候會採取另外一種操作方法，這就是協議拆遷，未經任何法定程序，直接找到被徵收人簽訂補償協議。這樣的協議拆遷，通常伴隨着補償不合理，大家要特別小心。

為什麼徵收方會採取協議拆遷?面對協議拆遷，咱們被徵收人該怎樣爭取合理補償?下面由拆遷律師圍繞這兩個問題，為大家進行相關知識的科普解答。

協議拆遷的背後真相：程序已違法，補償又怎能如意?

有當事人告訴我們，當地近段時間開展房屋徵收。奇怪的是，整個拆遷中一沒文件，二不走拆遷流程，拿着一紙協議就想讓他簽字騰房，這讓他心裏沒底。“拆遷也太隨意了”。

這位當事人遭遇的就是咱們經常提到的協議拆遷，而這位當事人的遭遇，並不是個案，不少被徵收人也曾遇到過。

為什麼徵收方未經過徵地預審、拆遷許可以及公告等法定程序，就直接和房屋所有權人簽訂協議。明明知道這樣不合乎徵收法律規定，還要一意孤行?難道僅僅是為了給被徵收人“減負”過於繁雜的流程?方便被徵收人儘快住上安置房、拿到補償款?這背後其實有着更深層次的原因。

為未批先佔、少批多佔的拆遷項目“打掩護”。現實當中，一些拆遷項目存在沒有徵地批文就開展拆遷，或者實際用地面積大於批准用地面積的情況，這其實都是違法的行為。如果拆遷户讓其出示徵地批文，可能就很難掩蓋拆遷項目的違法行為，這就很尷尬了。如果搞突擊式的協議拆遷，縮短或省去拆遷流程，往往也就不用出示徵收中必須公開的一系列法定文書。等到拆遷户簽訂補償協議，那麼這些問題也就好解決了。如有必要還可補辦手續。

降低拆遷成本，節省審批時間，加快拆遷進程。從拆遷實踐來看，徵收流程的缺失，也往往伴隨着被徵收人法定權利的缺失，無形中，被徵收人的一些對於徵收或補償的訴求也就缺乏瞭解決的渠道和途徑。而每一個重要程序又對應着法律賦予被徵收人的權利，並有一定時效保護。

舉個例子，在徵收決定下發後，如果被徵收人對於補償不滿意，法律賦予被徵收人60日的行政複議、6個月的行政訴訟時效;而在徵收補償決定下發後，法律再次賦予被徵收人60日的行政複議、6個月的行政訴訟時效。如果被徵收人在這些程序，逐一啟動這些權利，簡單一疊加，也得有個一年左右時間耗在這些矛盾糾紛中，那麼整個拆遷進度就會大為延緩。

當然我們無法以此推測徵收方的真實意圖，但客觀上確實起到了這樣的作用。

綜上來看，縮短拆遷流程，減少拆遷糾紛和矛盾，就能變向推動拆遷工作快速開展，這是徵收方會冒險搞“協議拆遷”的內在動力和目的。而被徵收人最重要和基本的權利無法得到有效保障的情況下，補償也就很難如意了。

協議拆遷的本質是違法拆遷，經常伴隨着低補償，您可別上當

拆遷律師要在這裏告訴大家：徵地拆遷必須是為了社會公共利益的需要，而協議拆遷在實踐中通常是開發商進行的一種商業性拆遷，以盈利為目的，並非出於公共利益的需要。協議拆遷不能堂而皇之地用於徵地拆遷中。

因此，發生在徵地拆遷中的“協議拆遷”，實際上就是拆遷方迴避徵收法律規定，違法以類似交易的方式，通過與被拆遷人簽訂所謂的“拆遷協議”，開展土地房屋徵收。這樣的“協議拆遷”違反了《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《土地管理法》等徵收法律。

事實上，協議拆遷也大多伴隨着補償不合理的情況發生。不少被拆遷人在諮詢時也反映，自家房屋拆遷，被告知補償只有幾百元一平，而周邊城鎮房價卻已是幾千元一平，自己領了補償款還需要補差價才能買房。這當然是不合理的，違背了保障被徵收人原有生活水平不降低的重要徵收原則。

遭遇協議拆遷，您要快速採取以下措施維護自己的合法權益

如果您正遭遇“協議拆遷”，一味拖延或抱怨是無法解決您的問題的。那麼該如何維護咱們的合法權益，爭取公平合理的拆遷補償呢?下面拆遷律師教您幾招。

首先，通過申請信息公開確認徵收項目是否合法，打退違法拆遷。

無論是未批先佔還是少批多佔，在信息公開面前都會露出“狐狸尾巴”。一紙信息公開，有無徵地批文、批文劃定的項目範圍和麪積一清二楚，徵收方的項目也就清晰透明瞭。這往往是咱們依法維權的第一個重要突破口。

其次，預先評估房屋價值，對於拿多少補償心中有數。

只有清楚瞭解房屋價值，才能據此估算出比較準確的補償空間。在和徵收方談判時，不至於不知道如何報價、守價。同時也能預防房屋遭遇突擊式拆除後難以估價的問題。

既然徵收方採取了協議拆遷，那麼説明項目多少是會存在一些問題的。如果三番五次協商不下來補償，徵收方或許就會鋌而走險，將您的房屋劃入違建或危房，進行以拆違促拆遷、拆危促拆遷，乃至強制拆除。如果咱們的房子一旦被拆掉，也就意味着作為最直觀和最重要的證據——房屋不存在了，這是不利於評估房屋價值的。

因此，這就要求咱們被徵收人要做到預先評估房屋價值。

最後，及時通過法律途徑維權，拿回自己的補償。

如果沒有文件，徵收方就來讓我們簽訂補償協議。這時咱們是可以拒絕簽字的。如果徵收方要求咱們在一定期限內搬遷騰房，否則進行強制拆除，那麼咱們要警覺起來。咱們畢竟是弱勢一方，單憑個人力量很難阻止徵收方的強制行為。被徵收人應當積極走法律途徑，藉助法律的強大力量來依法維權。