訂金返還的情形有哪些

情形有：
1、房地產開發企業未簽訂書面協議收取訂金的；
2、簽訂的書面協議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；
3、雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協商一致的；
4、廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。訂金是指購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議後，準備進一步協商所簽訂的臨時認購協議中約定的落訂款項。
法律依據：
《民法典》第五百八十七條
債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金;收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。