善意第三人租借房屋的法律保護是什麼？

一、善意第三人租借房屋的法律保護是什麼？

善意第三人租賃房屋，原則上是不會打破租賃關係。首先是先租後抵的情形，抵押人抵押已租賃的標的物的，不影響抵押物上既存的租賃關係，承租人的權利優先於抵押權。

抵押人出租租賃物時，抵押物的租賃對抵押權人的權利不發生影響。租賃權在權利屬性上不是物權而是債權，租賃權的標的物雖然在成立上以移轉佔有為其要件，但這種佔有並不能使財產租賃權具有對世的絕對效力。“買賣不破租賃”規則，實現租賃權的物化，釆取“買賣不破租賃”的原則對承租人加以保護;但這並不意味着租賃權的從債權演變成物權，其權利性質仍然是債權。

根據“買賣不破租賃”規則，租賃關係成立後，即使出租人將租賃財產轉讓給第三人，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人所取得的財產是負擔租賃權的財產。因此，租賃權成立在先而抵押權設定在後的場合，由於租賃物買受人的所有權不得對抗租賃權，所以抵押權在這種關係中並無優於所有權的效力，租賃權可以對抗抵押權而繼續有效存在。如果是先抵後租，則需分情況討論：如果是不動產，沒有登記的情況下，不能取得抵押權，所以不能打破租賃;而如果進行了登記，則可以打破租賃。如果是動產，沒有登記，不得對抗善意第三人，也無法打破租賃。

二、善意第三人租借房屋在買賣合同中的保護

此處就是俗稱的“買賣不破租賃”，買賣不破租賃指的是買賣交易不影響租賃合同的繼續執行。房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。

根據《商品房屋租賃管理辦法》第十二條房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第十三條 房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。

三、買賣不破租賃的例外

出售已出租且租期未屆滿的房產的，受讓人不能要求提前解除租賃關係，這就是民法典中的“買賣不破租賃”原則。但是，現行司法解釋對於這個原則有個例外規定，這就是租賃抵押房屋問題。抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後租賃合同對受讓人不具有約束力。

抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”該條款是關於先押後租的法律規定，法律允許抵押人將抵押物抵押後，再租賃出去，這就存在着兩個法律關係：一是抵押擔保關係，二是租賃合同關係。

綜上，善意第三人租借房屋，一般是不會對租賃關係產生影響的，只有在先抵押後出租的情況下，才會打破原來的租賃關係。《民法典》對於“先租後抵”做出了新的規定，當事人之間不僅要有有效的租賃合同，還需要轉移租賃物的佔有，這是防止出租人和承租人通過倒籤租賃合同的方式來損害抵押權人的利益。這一制度的完善進一步保障了抵押權人的合法權益。