村民可以出售宅基地上房屋嗎
近年來,隨著城市的發展、農業收入的降低,不少村民不再願意守在農村靠種地來過日子了,而是更傾向於將農村的房屋給賣了,搬到城市居住,這樣不僅能享受城市的生活,還有利於孩子的教育。那在法律上,村民可以出售宅基地上房屋嗎?以下是具體介紹。
一、村民可以出售宅基地上房屋嗎
《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有,只有該組織成員才享有宅基地使用權;農村村民一戶只能擁有一處宅基地;農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基地的不予批准。從上述規定來看,法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅,但對售房主體卻有限制。農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民,而購買方則存在兩種情況:
1、集體經濟組織內部成員。
集體經濟組織內部成員又分三種具體情況:
(1)本身已有宅基地,且符合國家規定的宅基地標準;
(2)已有宅基地,但尚未達到國家規定的標準;
(3)已在集體經濟組織落戶,但尚沒有分到宅基地。
根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定,對已有宅基地且符合國家規定標準的村民,再申請宅基地是不可能得到批准的。對上列第二種情況,村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的,也不應得到批准。至於第三種情況,則可依法申請建房用地。
2、集體經濟組織以外的成員。
根據我國法律的規定,集體經濟組織以外的成員不允許購買農村房屋的,否則即便剛買了也無法辦理房產證。
二、村民能不能賣農村房屋
關於執行農村買賣房屋合同時不過戶的問題《最高人民法院關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)第56條規定:買賣雙方自願,並立有契約,買方已交付了房款,並實際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續不完善的,應認為買賣關係有效,但應補辦房屋買賣手續。
但最高人民法院(1987)民他字第42號司法解釋對此作了進一步解釋:《意見》第56條規定的精神,只適用於解決《城市私有房屋管理條例》(以下簡稱《條例》)實施前的歷史遺留問題;《條例》實施後,人民法院審理這類案件,應嚴格按照《條例》的規定辦理。由此看來,《意見》第56條不適用於農村房屋買賣,當然不能作為審理本案的依據。而且,按照我國民法精神,不動產物權的取得、消滅和變更,經登記才產生法律效力,這也是為絕大多數國家的民法所接受的一條原則。
在我國,買賣農村房屋是爭議的,而且常常會出現糾紛。所以,您在購買農村房屋前一定要考慮清楚。如果您真的確定要購買該類房屋,那麼建議您最好去諮詢一下有關房產買賣方面的專家律師,讓律師根據具體情況以及您的需要,為您提供最專業的經驗。
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