土地使用權受讓人需要承擔什麼風險？

我國的土地雖然是屬於集體所有或者國家所有，但是公民可以通過合法的方式確定土地的使用權，繼而在法律允許的範圍內進行轉讓，獲取經濟利益，相對於轉讓人來說，受讓人需要承擔更大的風險，那麼，土地使用權受讓人需要承擔什麼風險?

土地使用權受讓人需要承擔的風險：

一、土地使用權轉讓的法定條件風險

根據《城市房地產管理法》的相關規定，土地使用權轉讓的法定條件包括積極條件和消極條件。若相關條件不具備時，則不能對該土地使用權進行轉讓。

積極條件是：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當同時符合兩個條件：(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上;屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

消極條件是：只要涉及下列情形之一的土地使用權，土地使用權不得轉讓：(1)以出讓方式取得土地使用權的，不符合上述積極條件的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(3)被依法收回土地使用權的;(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;(5)土地使用權或地上建築物、其他附著物所有權有爭議的;(6)未依法登記領取權屬證書的;(7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

那麼，如果在轉讓的時候不具備上述條件的，是否影響合同的效力?《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條規定，“轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。同時，《最高人民法院關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第8條規定，“轉讓時轉讓方已取得土地使用證，但投資開發尚未達到出讓合同約定的期限和條件，如沒有其他違法行為的，經有關主管部門認可，同意其轉讓的，可認定轉讓合同有效，責令當事人向有關主管部門補辦土地使用權轉讓登記手續。”因此，當轉讓行為不符合上述條件，且無法在相應期限內補救的，土地使用權轉讓合同應當會被認定為無效合同。故土地使用權受讓人在簽訂轉讓合同前，應當充分了解該土地是否符合法定轉讓條件，以免因合同無效或者土地被收回而遭受巨大損失。

二、土地出讓金是否合法並足額支付的風險

此問題涉及的是土地使用權出讓合同履行中的關鍵條款，當土地出讓金的約定不符合相關規定或未在約定的期限足額支付的，土地使用權出讓合同將會被解除，從而導致轉讓合同的無法履行。根據《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規定，“如果土地出讓金低於訂立時當地政府按照國家規定確定的最低價，該土地出讓金條款無效。”此時，出讓方既可以選擇主張對方依訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價支付出讓金，也可以選擇按訂立合同時的市場評估價格支付。如果受讓方不同意補足土地出讓金，則出讓方有權請求解除合同。《房地產管理法》第16條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第14條、第21條規定，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，並可請求違約賠償。另外，國土資源部、國家工商行政管理總局聯合制定的《國有建設用地使用權出讓合同》第37條也做了相同的規定。因此，土地使用權轉讓合同的受讓方在簽訂合同前，必須調查清楚土地出讓金的價格及其支付情況。

三、轉讓價格是否合理並如實申報的風險

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第26條規定：“土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。”《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》同時規定：“國有土地使用權轉讓，轉讓雙方必須如實申報成交價格。土地行政主管部門要根據基準地價、標定地價對申報價格進行稽核和登記。申報土地轉讓價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優先購買權。”實踐中，由於國有土地使用權轉讓雙方規避稅費等原因而簽署“陰陽合同”，對外“陽合同”中約定的轉讓價格過低，從而違反相關規定，導致市縣人民政府行使優先購買權而受讓人無法取得土地的風險產生，也可能會由於偷逃稅款等行為被追究相應的法律責任。因此，合理的轉讓價格約定及依法如實申報將是受讓方避免上述風險的必要條件。

四、是否隱瞞土地上權利負擔的風險

在土地使用權轉讓過程中，轉讓人可能會因自身利益而不充分披露或隱瞞轉讓土地上存在的權利負擔，這些權利負擔會在客觀上直接影響受讓人取得土地後的相關權益。

1、是否隱瞞拖欠建設工程款。土地使用權轉讓時，基本上都存在地上建築物(包括在建工程及竣工工程等)，如果轉讓人在轉讓土地使用權時故意隱瞞有關工程款拖欠的事實，則可能會使受讓人成為償還轉讓人拖欠工程款的義務人。《合同法》第286條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”據此規定，承包人在實現工程價款優先受償權時，可能會將房地一體通過協議折價或申請拍賣的方式優先受償工程款。

2、是否隱瞞稅費繳納情況。轉讓人可能會存在土地上拖欠契稅等稅費，還有可能出現因土地延遲開發而需要交納的大額土地閒置費。

3、是否隱瞞在建商品房預售情況。商品房的預售，涉及到合同的履行狀況及後期交付等問題，若被隱瞞，則存在潛在權益受損的可能性。

4、是否隱瞞設定抵押權。根據我國法律規定，土地使用權抵押時，其地上建築物及其他附著物一併抵押。《物權法》第191條規定：“抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間抵押人未經抵押權人同意的，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”因此，若轉讓人隱瞞抵押權，則抵押權人作為優先權利人在實現權利時，將存在受讓人可能無法獲得土地權屬的風險，或需要通過代償債務取得土地使用權而導致交易風險加大。

5、是否隱瞞設定租賃權。根據“買賣不破租賃”原則，土地使用權在租賃期間被轉讓的，受讓人不可解除承租人的租賃權，土地使用權及地上物仍由承租人使用。實踐中，有些轉讓人在轉讓土地使用權前與第三人簽訂一份長期的租賃合同，收取大量租金，然後隱瞞租賃事實與受讓人簽訂轉讓合同，收取高額轉讓費，使得受讓人雖獲得土地使用權卻長期無法使用，遭受巨大損失。同時，承租人還擁有“優先購買權”，其若在土地使用權轉讓合同簽署後主張優先購買權，受讓人同樣有可能無法獲得土地使用權而導致損失發生。

五、是否辦理土地使用權變更登記的風險

我國現行立法對不動產物權變動採取的是登記生效主義，即土地使用權的轉移以登記為要件。如《物權法》第145條規定，“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記”;《城市房地產管理法》第60條規定，“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記手續”;《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第25條第一款規定，“土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。”因此，土地使用權轉讓雙方在簽訂合同後，應當持土地使用權出讓合同、土地使用權證、土地使用權轉讓合同，向土地所在地的市、縣國土部門申請辦理變更登記手續。

需要明確的是，未辦理變更登記手續的，不影響轉讓合同的效力。但在實踐中，若不及時辦理變更登記手續的，當轉讓人為了追求不正當利益而將該土地使用權多次轉讓的，將導致受讓人無法取得土地使用權的可能。如《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條就規定，在轉讓合同有效的情況下，多個受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：1.已經辦理變更登記的受讓方取得土地使用權;2.均未辦理變更登記，已先行合法佔有的受讓方有權請求辦理變更登記;3.均未辦理變更登記，又未合法佔有，則先行支付土地轉讓款的受讓方有權請求辦理變更登記;4.合同均未履行，則依法成立在先的合同受讓方有權請求辦理變更登記。對於未能取得土地使用權的受讓方來說，其只得請求解除合同、賠償損失，受讓土地使用權的目的將無法實現。

首先，存在轉讓人沒有土地使用權，卻對其進行處分的情形，若法律沒有規定善意取得制度，則會影響到受讓讓的權益無法得到保障。其次，若對方不辦理土地使用權的變更手續，則受讓人也是無法取得該土地的使用權的。