評估定補償,律師教你如何拆穿拆遷中的評估“套路”
拆遷戶都知道,房屋的評估價值高低直接影響了補償款的高低。
所以在房屋評估過程中,政府常常與拆遷戶玩起“貓捉老鼠”的遊戲,政府會想方設法讓評估價值範圍掌控在自己手中,而拆遷戶常常處於待宰的鼠。
很多拆遷戶反應:明明很好的房子,不知道為什麼評估下來就只剩一點點價值了,還挑不出毛病來,只能巴巴的看著政府差距萬千的評估報告倍兒心疼。
拆遷戶都說:“我走的路,全是你給的套路。
轉身,你看不見我的淚流滿面。
”在明律師也說:“我看你為他徹夜無眠,卻不知我已為你拼荊斬棘。
”下面,讓在明律師教你跳過政府的評估套路。
套路一:評估機構的官方選定解鈴還須繫鈴人,想要知道房屋價值評估的套路貓膩所在,那你得首先知道誰來操控房屋價值評估。
根據《拆遷補償管理條例》第四十一條規定: 被拆遷房屋和產權調換房屋需要估價的,應當由具有相應的房地產估價資質的拆遷估價機構進行。
第四十二條:拆遷估價機構的確定應當公開、透明,採取拆遷當事人投票或者抽籤等方式確定,由市、縣(市)房屋拆遷主管部門監督實施。
根據以上兩條規定可以看出,房屋估價是由有相應資質的評估機構進行過程評估,而評估機構的選定由當事人投票或抽籤方式確定,行政主管部門只是負責監督實施。
換句話說,對於評估機構的選定拆遷戶即當事人是有話語權的。
但在現實的拆遷中,很多人忽略了這一點,一般都由政府機關直接指定或委託評估機構,然後通知當事人。
套路就出在這裡了,政府選的人選的機構必定是聽命於政府的,政府想讓評估結果是什麼樣的,評估機構評估測量出來的結果也就是那樣的了。
對於評估外行人來說,根本沒辦法挑剔出這測量過程中的毛病。
律師對此給出意見:評估機構一定要自己選,充分把握好主動話語權,依靠公正、公平且與當事政府無利益關係的評估機構來進行測量評估。
最好選定代理律師方建議或者依託的評估機構。
套路二:房屋價值評估方法單一化有些拆遷戶也反映,就算自己選了滿意的評估機構,可是評估結果還是不甚滿意,且官方計算出的結果與自己計算出的結果也有很大出入,也找不出政府哪裡有毛病,逼得我不得不懷疑是不是自己計算錯了。
其實不然,這也是評估的常見套路之一:評估方法的適用。
殊不知,對房屋的價值評估,可以選用一種或者多種方法對被徵收房屋進行評估。
理所當然,政府會選定最有利於他的一種評估方式,從而與當事人的計算就有誤差。
怎麼辦?依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條:被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。
被徵收房屋室內裝飾裝修價值、機器裝置、物資等搬遷費用,以及停產停業損失等補償,由徵收當事人協商確定;協商不成的,可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。
看到規定可懂了嗎?協商,千萬要把握好協商的技巧,這最好依託專業律師的幫助,事半功倍。
當然,除了協商,還要參考評估的影響因素,每一條都不能放過。
除以上的套路外,房屋評估的陷阱防不勝防,而貫穿始終的解決套路的方式是協商和溝通,在拆遷的相關法律法規的兜底條文上的幾乎都有類似規定,可謂百試不爽。
當然,以上只是房屋評估中最為基礎的套路,希望能給眾多拆遷戶一些幫助。
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