掌握這些談判技巧,能讓你的拆遷補償翻一番
當一個徵收專案啟動後,徵收方會進行公告或一家家去宣傳,讓被徵收人在某個時間段前往徵收辦辦理徵收相關事宜,另一方面,徵收工作人員也會上門和拆遷戶進行談判。實際拆遷中,補償數額並不是唯一確定的數字,而是依談判效果不同,存在彈性的價格區間。因此,被拆遷人要重視拆遷談判。
現實的拆遷談判就是一場沒有硝煙的戰爭,擁有良好的談判技巧,被徵收人就相當於有了一個稱手的武器。那麼,被徵收人應該如何應對,又應該注意些什麼,才能保證自己的合法權益不受到損害,儘量拿到更多的補償呢?
拆遷戶們,請提前做好這兩點準備
第一,想清楚自己的底線,並守住它
這是最基本也是最重要的。被徵收人要根拆遷補償的標準和安置方式,結合房屋、土地實際情況,確定自己的目標和底線。這就需要被徵收人及時收集相關公告,瞭解周邊類似房地產的市場價格等等。
第二,多層次瞭解此次徵收資訊,蒐集徵收違法點
另一方面,被拆遷人希望在談判時做到遊刃有餘,就要多收集徵收方的資訊,比如是誰來徵收的?他們有沒有權利?被拆遷人可以通過申請政府資訊公開等方式,做好這些背景調查。如果不清楚或不具備這方面的法律知識,可以及時聯絡專業拆遷律師瞭解這些情況。
拆遷談判時,這些實用技巧可以用上
1、和有決定權的人談
談判有意義的前提是談判雙方對談判結果有執行權,被拆遷人花了大量精力和對方談了半天,最後對方卻要回去請示,這就很奔潰了。所以,談判前被拆遷人要確認一下對方是否有決定權。
2、調整好心態,少說多聽,不要輕易亮底
徵收方第一次上門是來摸底的,探探你的心理預期,瞭解哪戶好說話,哪戶較難纏,方便制定不同的談判策略。因此,不要在談判一開始就和拆遷方爭辯,產生敵對情緒。這隻會導致對抗,致使談判不能正常進行。
少說,不要輕易讓對方摸清你的底,注意為日後談判留有餘地。多聽,儘量分析對方在發表意見中透露出來的底線,抓取有用資訊。並儘量做好錄音或錄影,便於調整應對策略。
3、遇到不利自己的情況,不要過多糾纏
如果被拆遷人的房屋、土地權屬證明存在瑕疵,在談判中徵收方必會提及此事,若被拆遷人在談判前沒有找到合適理由,或沒有律師指導提供好的建議,那被拆遷人要儘量將話題繞過去,不要過於糾纏此事。直白來說,這一項是你的弱勢,雖然造成權屬瑕疵的原因可能是多方面的,但正面衝撞並不能解決這個問題,只會惡化談判結果。
四.抓住對方違法點,在關鍵時候打破對方邏輯
徵收方在徵收拆遷過程中的違法點常是很多的,比如徵收決定作出不合法、主體不符等等。當你在談判時指出這些,往往可以提高談判籌碼。因為徵收方怕你採取行政訴訟等措施時,耽誤整個專案的進度。
最後,被拆遷人要特別注意這兩點:
第一,別被沒決定權的人說服
談判中,對方可能會開具各種誘惑條件,被拆遷人切忌聽信徵收方特別是沒有決定權的工作人員的花言巧語,別聽信"拆後補償",不輕信"高額獎勵"。口說無憑,若沒有落實到紙面協議,日後徵收方反悔我們會非常被動。
第二,若談判破裂,適時通過法律途徑阻止違法逼遷腳步
如果談判一直沒有進展,被拆遷人也沒有同意簽字,這時就要警惕可能會出現的各類逼遷手段了。應對策略就是及時通過申請行政複議或提起行政訴訟來阻止,同時這也可以避免徵收方啟動司法強拆程式。
最後愛土拆遷律師團提醒大家,拆遷談判最大的誤區就是侷限於政策無法自拔,政策不能突破法律的規定,被拆遷人不妨熟讀國務院590號令,瞭解更多徵收拆遷知識。
拆遷談判看似只是一場普通對話,互訴條件和需求,但其實並不簡單,考驗的不止是被拆遷人的心理、膽量,還有對法律知識的瞭解,如果被拆遷人陷入談判僵局或遇到任何問題,可以及時諮詢我們,愛土拆遷律師團會第一時間提供幫助。
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