房產交易增值稅計算公式是怎樣的?
自去年開始,營改增試點工作全面展開,其中房地產行業也被列入了試點範圍。對於買賣二手房的人們來說,除了房價之外,交易稅費也是其關心的焦點。很多人並不知道營改增新政下增值稅的繳納方式,那麼房產交易增值稅計算公式是怎麼樣的?下面小編結合最新政策檔案做個簡單解釋。
一、房產交易增值稅計算公式是怎樣的?
個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免徵增值稅;個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的徵收率全額繳納增值稅。上述政策只適用於除北、上、深、廣外的城市。
而針對北、上、深、廣的政策是:個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免徵增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅。
二、房產交易增值稅由誰繳納?
買賣房屋的稅收,國家列明買賣雙方各自應承擔的費用標準,各項費用應由誰承擔清晰可見,購房的承擔其自身的購房交易稅費,賣房的承擔其自身通過出售房屋所得收益應繳納的稅費;但自2006年國家出臺“國十五條”,其中規定,“從2006年6月1日起,對購買住房不足5年轉手交易,銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅”。
按國家相關部門規定,個人所得稅、營業稅及土地增值稅、教育附加費均是賣方支付的,前二者是房屋賣出所產生,而賣方就是所得者,所以,這以上稅費由賣方支付才是合理的。但這幾個稅費所佔比例較大,就成了賣方定價的一個重要標準。因此,很多賣家相應降低房價,搞一刀切,淨收房價,所有稅費由買方負責了。不過生意場上,一個願打一個願挨,當各自認為物有所值時,買賣就成功了。
稅費由誰交的問題,實際上國家有明文規定,全由買家交原則上說是不合理的。但實際上稅費與房價是相互關聯的,如果賣家交稅費,那麼房價可能就高一些,買家交稅費,房價就相對低一些。合同中約定由誰交稅費是符合民法上自治原則的,從這個角度講稅費由買家交也是合理的。
由此可見,營業稅改為增值稅,只是稅種的變動,並不會加重購房者的負擔。房產交易增值稅計算公式為房款乘以5%的稅率,只有個人購買住房不到2年出售的,才需要繳納增值稅。國家之這樣規定,也是鼓勵購房者長期持有房產,避免短期投機行為過度,維護房地產市場健康發展。
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