出租人提前解除合同該怎麼處理?
提前解除房屋租賃合同需要和對方協商一致,簽訂協議,賠償對方的損失。
《中華人民共和國合同法》第五章 合同的變更和轉讓第七十七條 當事人協商一致,可以變更合同。法律、行政法規規定變更合同應當辦理批准、登記等手續的,依照其規定。
第七章 違約責任第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。租賃合同有定期租賃合同與不定期租賃合同。
在不定期租賃合同,出租人及承租人均可隨時主張解除租賃合同。在一方當事人提出解除主張並經過相當期限之後,該租賃合同可以終止,當事人之間的租賃關係因此而消滅。
在定期租賃合同,雙方當事人在合同期限屆滿而又未續簽的,合同關係消滅。當事人對租賃合同期限約定不明確或未約定期限,以及未採用書面形式且當事人對期限有爭議的,均視為不定期租賃。
另外,《合同法》第236條規定,租賃合同期間屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期。
二、由有期限的租賃合同變為不定期租賃合同的要具備如下要件:
第一,原租賃合同到期後,承租人仍對租賃物使用、收益,而未將租賃物返還給出租人以履行其返還租賃物的義務。
第二,承租人對租賃物的使用、收益,出租人並未即時表示反對。所謂未即時反對,就是指對於承租人對租賃物的使用、收益雖在租賃期屆滿以後,出租人也未馬上表示反對的。
上述兩個條件同時具備的,則使租賃合同期滿後仍可轉變為不定期租賃。不過,出租人是否必須明知承租人有對租賃物使用、收益的事實,學說上有不同意見。
我們認為,一般而言,合同期滿當然應當終止,雙方之間合同關係即告消滅,承租人自然應當返還租賃物而不得繼續對租賃物使用、收益,這是承租人應當履行的義務,不必出租人特別請求或主張。
因此,如果出租人並不知道承租人繼續對租賃物使用、收益,當然也就無法向其表示反對意思。對於出租人不知道承租人在租賃期滿後仍對租賃物使用、收益這一事實的,不能認為租賃合同可以當然地繼續,併成為不定期租賃。
三、租賃合同的特徵
1.租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同。
在租賃合同中,承租人的目的是取得租賃物的使用收益權,出租人也只轉讓租賃物的使用收益權,而不轉讓其所有權;租賃合同終止時,承租人須返還租賃物。這是租賃合同區別於買賣合同的根本特徵。
2.租賃合同是雙務、有償合同。
在租賃合同中,交付租金和轉移租賃物的使用收益權之間存在著對價關係,交付租金是獲取租賃物使用收益權的對價,而獲取租金是出租人出租財產的目的。
3.租賃合同是諾成合同。
租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件,當事人只要依法達成協議合同即告成立。
綜合上面所說的,提前解除合同是雙方都可以進行實施的行為,但是如果提前解除就會存在有違約的責任,一方不履行條款就會支付相應的違約金,所以,合同在進行簽訂的那一天起就必須要進行遵守,不然就會承擔相應的法律任,從而賠償他人的損失。
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