房屋租賃中,什麼是買賣不破租賃?
房屋租賃是房產轉讓中常見的現象。那麼,房屋租賃中,什麼是買賣不破租賃?買賣不破租賃原則的適用情形有哪些?買賣不破租賃的條件是什麼?買賣不破租賃在什麼條件下是無效的?
什麼是“買賣不破租賃”
1.買賣不破除租賃原則。《中華人民共和國合同法》第229條規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。一般這就被認為是買賣不破除租賃原則適用的實證法基礎,買賣不破租賃原則是指在房屋租賃期間內,出租人將房屋出賣的,承租人對於該房的使用權不因買賣而受到影響,在租賃期限內租賃合同對於新的房屋買受人仍然有效。該原則適用的條件包括:a.須有房屋租賃合同;b.須房屋已交付承租人使用;c.巳須房屋被買賣;d.須該族裡面合同沒有到期。它的效力是買受人所取得的對於租賃房屋的所有權,受到承租人對於該房租賃權的限制,在租賃期限內承租人可以以租賃關係對抗買受人的所有權,從而不使租賃關係被破除終止,就是說該租賃關係仍然存在,承租人對於房屋的用益權不受買賣效力的影響。
2.承租人的優先購買權。《最高人民法院關於<民法通則>適用若於問題的意見》第118條規定:“出租人出賣山租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《中華人民共和國合同法》第230條規定,出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利;《城市私有房屋管理條例》第11條規定,房屋所有人出賣租出房屋,須提前三個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買權。在本案中,趙某如要出賣房屋須履行通知義務,即提前3個月通知承租人,而且應詢問承租人有無購房意向,以便於承租人行使優先購頭權。若不履行此義務,就有可能使房屋買賣合同被宣告無效,並承擔相應的法律責任。
3.善意佔有的付抗效力。善意佔有是指非法佔有人在佔有某項財產時,不知道或不應當知道其佔有為非法,以此佔有人可以對抗他人的一種救濟措施,當然該項救濟的範圍是有限的。
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